天津宝坻项目定位报告(新).pptVIP

宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 总体市场定位 宝坻城区·欧式风情·低密度花园社区 宝坻城区：项目属于宝坻南城区范围，紧邻南城区核心地段，享受主城区的繁华便利。 欧式风情：体现在项目的建筑风格和生活方式上，带有浓郁的欧式生活气息。 低密度：不仅体现在容积率上，在产品尺度，空间感，景观环境上，带来低密度的感觉。 花园社区：花园社区是本项目最大的特色，外部占据窝头河景观带最佳的位置，内部低密度布局，打造精致品位的园 林景观，社区内外部的相呼应的景观环境，为业主创造与大自然最大的接触和享受。 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 住宅部分： 宝坻城区·欧式风情·纯粹花园社区 商业部分： 以满足业主日常生活需求为主，同时兼具餐饮休闲功能需求的欧式风情商业街 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 住宅客户定位 客户区域来源 当地客户占80％，外地客户占20％， 市场以区域客户为主，宝坻当地客户占据绝对主力。 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 当地客户 15％ 个体工商户 10% 25％ 25％ 25％ 比例 动拆迁和其它需求 事业单位人员和公务员 企业管理人员和技术人员 私营业主 区域 本项目主力客户分别是：私营业主、企业管理和技术人员、事业单位人员和公务员，占到当地客户比例的75％。 外地客户 10％ 20％ 70％ 比例 其它需求 北京、天津投资客户 办理蓝印户口客户 区域 在外地客户中，办理蓝印户口的需求占到70％，占据绝对主力；看重宝坻的房价洼地，北京和天津等周边区域投资客户占到20％，所在比例不高，未来有上升趋势；其它需求，如工作变动宝坻置业，所占比例不大，占到10％左右。 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 商业客户定位 自用型客户 看重商业街辐射范围大小； 看重区域内客户的消费水平高低； 关心商业人流动线，交通动线和楼层结构； 投资型客户 看重区域发展潜力，区域人群的消费实力； 关心人流动线，交通动线流动情况； 对商铺面积大小，单价和总价比较在意； 客户：对区域比较熟悉，拥有一定品牌度的商家，购买商铺主要自用； 客户：对区域认同度强，追求稳定回报的投资客户，购买商铺主要目的投资，追求投资回报率； 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 住宅价格定位 公寓价格 北城区 南城区 4500 5000 本项目 花园洋房 由于本项目产品品质高，成本高，加上花园洋房产品创新，赠送面积的附加值，花园洋房价格要比南城区公寓贵1200元/平方米； 花园洋房价格＝5000＋1200＝6200元/平方米 则本项目花园洋房销售价格6200元/平方米； 市场参考对象 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 公寓价格 北城区 南城区 4500 5000 本项目 景观公寓 由于本项目产品品质高，成本高，加上内部园林景观成本投入，本项目景观公寓价格要比南城区公寓贵500元/平方米； 水景公寓价格＝5000＋500＝5500元/平方米 则本项目水景公寓销售价格5500元/平方米； 市场参考对象 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 怡购清华园 联排 双拼 8000 10000 本项目 联排别墅 本项目紧邻窝头河最好的一段区域，景观资源比怡购清华园好，考虑到怡购清华园更临主城区，生活更便利，综合本项目的产品品质因素，本项目联排别墅比怡购清华园贵500元/平方米； 联排别墅价格＝8000＋500＝8500元/平方米 则本项目联排别墅销售价格8500元/平方米； 市场参考对象 12000 独栋 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 商业价格定位 我们选择投资收益法来确定项目商业价格 。 目前区域商铺价格在1－2元/㎡/天之间（1F商铺）。考虑到本项目定位为区域中高档商业，加上西侧南关大街未来规划为主轴商业街。因此本项目租金价格可达到2元/㎡/天（1F商铺）。 假设商铺年回报率为8％， 商铺价格（1F）＝2×365/8％＝9125元/㎡。 通过商铺面积割小，产品创新，一层层高5.5米，买一层得一层的优惠， 最终使商铺销售价格（1F）达到10000元/㎡。 宏观环境分析 竞争环境分析 地块特征分析 项目总体定位 项目产品建议 多种产品组合模式比选 027地块 ≮3000㎡ 47451.1－56941.3 47451.1 1－1.2 027地块 商业面积 建筑面积 用地