二手楼转按揭担保业务操作规.docVIP

深圳市華圳擔保投資有限公司文件 二手楼转按揭担保业务操作规定 一. 业务定义 1.本办法所指二手楼转按揭担保业务包括：交易型转按揭（称买卖转按）、非交易型转按揭（称个人转按加按）担保业务。 2.交易型按揭担保业务，又称买卖转按担保业务，是指房产卖方将其已抵押给某银行的房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由担保公司提供担保，银行向申请人发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》注销原抵押登记，以便办理过户、买方按揭/抵押贷款银行的再次抵押登记（或由买方一次性付款）的业务。 3.个人转按加按担保业务，是指房产业主为增加贷款额度、延长还款期限或更换贷款银行等原因，申请由担保公司提供担保，银行向其发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》注销原抵押登记，再次在银行办理二手楼按揭/抵押贷款的业务。 二. 基本要求 1.买卖转按担保要求买卖双方具有真实交易，交易房产有红本《房地产证》并除抵押外无其他权利限制（如查封等）的、从抵押银行赎出后可继续抵押的商品房产。 2.对于尚未办理《房地产证》、按揭中的商品房产，需在国土局信息中心或房产所在区国土局产权科查询可以办理《房地产证》的前提下，并由发展商出具办证承诺才能办理买卖转按担保。 3.对于房产更名及增加或减少房产权利人，无实际交易行为的转按揭业务，要求原房产按揭借款人不得有三期以上逾期还款记录，不得有套现行为，原则上再次按揭贷款金额不高于赎楼金额。 三.操作流程 1. 买卖转按担保业务的基本操作流程： 1.1买方贷款担保操作流程图： 1.2卖方短期赎楼贷款担保操作流程图： 注：对于买方一次性付款的，过户成功后，银行按资金监管协议将买方购房款划入卖方账号，结清赎楼担保贷款，出具《解除担保通知书》，担保责任解除。 2.个人转按加按担保业务操作流程 四．操作细则 1.业务受理 1.1面见交易双方，确定交易的真实性和可操作性。 1.1.1了解房产状况，包括房产来源、业主状况、房产现状等； 1.1.2了解交易状况，包括出让原因、成交方式、成交过程、成交价格等。 1.1.3考察交易双方的信誉、债务及其他资产状况。 1.1.4考察交易双方的职业背景及家庭背景。如果业主为私企老板、公司股东 或公司主要管理人员（尤其是财务主管人员）时，要进行详细调查，主要调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保，或是否有其他生意债务。 1.1.5了解客户有无其他委托代理的情况。 1.2确定贷款银行。在受理业务之初，首先要与合作银行联系，取得银行认可。尤其是非常规业务，在向银行报告业务情况时，必须保证如实、全面，并共同商定业务操作的细节，防止对个人和公司的信誉造成负面影响。 1.3联系赎楼银行。各家银行赎楼政策不一致，受理业务时，必须和赎楼银行取得联系，确定联系人、赎楼时间、方式、手续、注销以及房产涉及的其他事项等要求。 1.3.1了解赎楼银行的“提前预约”的规定、确定可否提前赎楼及赎楼时间，提前落实提前还款事宜，防止放款后无法赎楼的情况发生。 1.3.2了解办理赎楼手续的人员及资料的规定，避免赎楼业务障碍，提高办事效率。 1.3.3了解赎楼银行的赎楼划款方式，对于将赎楼款转入业主还款帐户的业务（非 四大银行），必须提前收取原供楼存折及卡的原件，华夏银行还需提供供楼存折 密码。如特殊原因拿不到原件时，须由房产管理部核实情况，告知风险管理部。 1.3.4确认赎楼金额。对于赎楼金额大于担保金额的，提前向客户说明并要求要求客户提前补齐差额款。 1.3.5了解注销抵押的规定，确认赎楼银行是“授权注销”还是“自行注销”，并在审批事项中注明，便于赎楼业务的工作安排。 1.3.6确定取房产证等相关资料的时间及注意事项。尤其对赎楼银行与原按揭银行不一致及赎楼银行与取证银行不一致的情况要全面掌握，避免为以后的手续办理带来麻烦。 1.3.7了解该房产涉及的其他事项，包括拖欠开发商款项等。 1.4受理业务时需履行必要的告知义务 1.4.1业务及资料收集方面的介绍。 1.4.2工作流程及所需时间的介绍。时间介绍，主要是业务在正常状态下所需时 间，介绍外部因素（银行、国土局）对业务办理时间的影响，尤其强调资料收集 过程对时间的影响，促使交易双方及房产中介公司积极配合资料的收集，并可避 免因外部因素影响业务进程导致与我司的纠纷。 1.4.3费用介绍。要详细介绍办理业务全过程所需要的费用，并告知相关费用情 况。 2.签订《担保服务合同》 2.1掌握服务合同种类，熟知服务合同内容及其作用。 2.2了解业务类型，根据业务类型签订相应服务合同。卖方贷款赎楼的，签订《赎楼贷款担保服务合同》；买方按揭贷款赎楼的，签订《转按贷款担保服务合同》。 2.3面签《担保服务合同》并加按指模