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城市地图 城市选择与评估 1.1 城市发展模式研究 1.2 城市评价 1.3城市地图 1.1 城市发展模式 城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式 线性模式：交通导向，线形突破阶段 蔓延模式：城市自发蔓延阶段 卫星模式: 资源独立，“卫星城”形成 “摊大饼”发展，核心资源局限在传统区域，城市以通勤时间为半径围绕在核心区的外围扩展 代表城市：合肥 核心区土地价值大幅上升，且区内交通拥挤，通勤时间大大增加 新的交通通路建成，相等通勤时间的区域可达性提高 价值低洼区在新兴地区形成并承载核心区流出人口 代表城市：北京 新兴地区的经济人口成规模 商务、商业、教育、医疗等资源不再依赖于核心区而独立存在 卫星城区形成，撇除核心区的其他功能干扰使卫星城区变得更宜居 代表城市：上海 驱动力：经济发展、配套资源、宜居环境 驱动力：配套资源 驱动力：交通资源及地价上升 A B C 1.1 城市发展模式 城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善，城市呈现出不同的发展模式 城市核A 城市核B + 城市核C(C=A+B） = 城市核A 城市核B + = 城市核A+城市核B 政策导向融合各个核心建立更强有力的城市中心 代表城市：武汉、重庆 政策导向建立更加强有力的分核心 代表城市：天津 多核融合模式: 多核融合，建设“大中心” D 多核分离模式: 多核独立共生，建设“多中心” E 与城市同步发展的考虑 城市发展的趋势 对房地产企业的启示 中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化的速度有所放缓 1 不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在上述差异下，未来5年，中国有五类典型的城市发展模式： 蔓延模式 线性模式 卫星城模式 多核融合模式 多核分离模式 2 未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙印，政府之手，市场之手、地产商之手不和谐的区域，将存在着城市发展的泡沫 3 住宅总量增长可能放缓 品类可能会发生演变 过去赖以为生的业务模式是否需要改变 资源的配置要考虑城市的特点 产品供应要符合城市发展的主流 要抓住不同类型城市存在的土地窗口期 对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、精益的城市发展模式 对于政府的政策及规划，要做到不盲从，遵从客观规律和发展的可能性 与城市同步发展的考虑 城市发展的趋势 对房地产企业的启示 城市发展的社会大环境（人口等）造就了客户需求的差异性特点，具体包括： 居住条件的总体改善 家庭小型化 二线城市的人口回流 人口老龄化 资产配置型购买需求 城市综合体 绿色产品 4 城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻差异 国富民强 国弱民弱 国强民弱 5 房地产是类金融行业，要根据社会发展做好战略布局及应对 关注和研究创新业务的开发和运营模式，寻找新的生意机会 进一步开展客户、产品分类细化工作 国富民强类城市要精耕细作，赚足利润 国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流产品 国强民弱城市要以高端带动低端，提升产品力 1.2 城市评价 社会经济基本面指标 房地产市场表现 政策与城市发展规划研究 土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交） 主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点） …… 1.3 城市地图——为什么需要城市地图 新的形势： 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个； 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足； 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机会 等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动有哪些信誉好的足球投注网站项目机会； 项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率 东进 南拓 西联 北优 花都副城区 南沙副城区 萝岗-新塘副城区 十大重点发展区域 一、宏观经济 二.城市规划 三.房地产市场 四.重点配套要素 五.土地资源及市场 1 1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。 5、白云新城：以白云国际会议中心的建设为重点，构建广州会 议和休闲中心。 5 6、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生 活居住的现代化生态园林城市示范区。 6 8、广州新城：逐步形成体育、文化中心，远期发展成为新城市中心 8 9 9、南沙地区：以南沙片区中心为核心，逐步建成现代化滨海新城。 3 3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和 完善广州新的科教文化区。 10 10、白云国际机场及周边地区：加快周边地区现代物流业、相关高新 技术产业和无污染临空产业