XX房地产公司投资部工作指引.docVIP

投资部工作指引 目 录 第一篇 地块分析阶段 2 第一部分 经济分析 2 一、目标地块所在城市基本经济数据（近三年） 2 二、对目标地块所在城市对比研究 2 三、对目标城市经济发展趋势的预测及展望 3 第二部分 地块分析 3 一、地块区位分析 3 二、宗地现状分析 3 三、规划分析 四.市政配套情况 4 第三部分 市场分析（区分不同物业类型分析） 5 一、总体供求关系分析（了解市场景气程度） 5 二、目标市场消费需求分析 6 三、目标市场竞争分析 6 四、项目的开发定位 6 五、市场总体评估 6 第四部分 风险评估分析 6 一、政策风险评估 6 二、法律风险评估 7 第五部分 投资收益分析 8 一、成本测算 8 二、经济效益分析（附件） 8 第六部分 综合评价 8 第二篇 合同签订阶段 8 第一部分 参与土地储备合同 8 一、法律事宜条款 8 二、实体事务条款 9 第二部分 股权转让合同 10 一、交易双方的基本信息 11 二、标的描述 11 三、标的债务情况及风险规避 11 四、交易过程 12 五、违约责任 12 六、担保条款 12 第三部分 土地转让合同 12 一、对土地可开发性的验收 12 二、因土地产生的债务风险及规避 12 三、转让过程的合法性 13 四、转让费用及支付方式 13 五、已开发物业的处理 13 六、违约责任 13 第三篇 合同执行阶段 13 第一部分 参与储备项目的合同执行 13 一、土地储备阶段 13 二、挂牌出让阶段 14 第二部分 股权转让或土地转让交易合同的执行 14 一、标的检查阶段 14 二、交易阶段 14 第一篇 地块分析阶段 第一部分 经济分析 一、目标地块所在城市基本经济数据（近三年） 城市经济总量及发展趋势（GDP、人均GDP） 城市人口（市区、主城区） 城市存款总量及人均存款情况 城市社会产品总体消费情况（了解总体消费活力） 城市小汽车拥有情况 城市主要产业结构及其发展情况 城市私营产业发展情况 城市政府的财政税收状况 信息收集途径：统计公报、政府工作报告、统计局公开有关报告、当地媒介报道 附件1：部分统计名词含义解释 二、对目标地块所在城市对比研究 目标城市在其所在经济圈（城市带）中的发展地位 目标城市与其所在经济圈（城市带）其他城市的经济对比研究 目标城市与公司已有项目城市的经济对比研究 三、对目标城市经济发展趋势的预测及展望 第二部分 地块分析 一、地块区位分析 地块在城市中所处的位置（附图，标出地块城市地图中的位置，外省项目还要标出地块所在城市在全国区划/重要经济圈中所处的位置） 从地块到城市主要交通节点的距离、车程、路况、费用等（附图，标示出主要交通道路；主要的交通节点包括：政府中心、商业中心、现有的主要居住区、重大市政设施;红绿灯状况;交通车的主要类型等） 对地块有影响的重大交通规划及实施情况的预测（附图） 二、宗地现状分析 现场情况： 地块四至范围 地块自然景观，地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较（需要填土的要考虑成本及土资源的取得）； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、坡度较大的山体、池塘（水库）及高压线等对开发有较大影响的因素，若有水渠和水库的,是否仍有排洪和灌溉功能,是否能改道或取消?并计算因此而损失的实际用地面积； 地块地上附着物情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；是否有低压,电视,电信,水等管网;是否有村道.若征用,其改道的可能.是否存在对当地民俗和风水的重大影响.若为几宗地一并出让的要考虑整体开发封闭式管理的需要； 地块在当地历史上的使用性质(如曾作为刑场等),是否存在对消费者心理的负面影响的因素. 地块周边影响情况：空气状况、重大污染源（化工厂、大型养鸡场、高速公路、铁路等）、 重大危险源（高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、对消费者心理的负面影响要素（公共墓地、刑场等） 地块范围内或周边河流、水库的水患情况（历史水位、防洪设施现状及规划实施情况）以及对地块开发的影响 地块开发对周边区域造成的影响及周边区域居民对该项目可能的负面反馈。 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：地块现状照片（在宗地图上标明照片表示的距离区域） 平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三. 规划分析