济宁市住宅市场调研报告唐.docVIP

上海崇峻地产顾问机构 济宁市住宅地产市场调研报告 第一部分 城市背景研究…………………………. 一、济宁概况……………………………………… （一）济宁概况………………………………………. （二）济宁历史文化…………………………………. （三）济宁区位研究…………………………………. （四）济宁城市前景…………………………………. （五）济宁经济概况……………………………… 二、济宁城区区域研究…………………………. （一）济宁市中心城区区域功能划分…………… （二）济宁城市规划…………………………….. 第二部分 济宁房地产市场研究………………. 一、济宁房地产市场概况………………………. （一）济宁房地产市场概述……………………... （二）当前房地产市场值得关注的问题…………市房地产市场走势……………………………………… 二、济宁房地产市场板块研究………………… （一）房地产市场发展板块划分…………………. （二）济宁房地产市场板块研究…………………. 三、济宁房地产市场综合分析………………… （一）住宅市场典型项目分析………………… （二）各项目产品类别分析……………………… （三）建筑风格分析………………………………. （四）户型配比分析………………………………. （五）项目定位分析………………………………. 四、房地产市场未来供应状况……………… （一）土地供应状况……………………………. （二）土地成交状况……………………………. （三）市场未来增量……………………………. 五、济宁房地产市场未来趋势研判………… 第一部分 城市背景研究 一、济宁概况 （一）济宁概况 济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口822.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。 （二）济宁历史文化 济宁，孔孟之乡，运河之都，位于山东省的西南部，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。济宁位于鲁南经济带核心位置，是大济宁都市圈的主导城市，位于济南都市圈、鲁南城市带与淮海经济带交汇处，其经济联系方向因其交通优势涵盖各方向，呈线面状发展趋势。高铁建成后与北京、上海等发达地区有着快速便捷的交通联系，拥有无可比拟的区域发展优势。 大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属于鲁南经济带。 济宁都市圈地域范围总面积约27473平方公里，人口2037万人,占全省人口的四分之一。济宁都市圈包括济宁、菏泽、枣庄，矿产资源丰富，旅游景点众多，自然资源优美济宁都市圈区位优越，实施“承东联西、融南汇北”的外联战略，打造开放度高、吸引力强的都市圈。加强与珠三角、长三角、京津地区、山东半岛城市群的联系。 发展愿景：济宁都市圈以“强核、扬优、外联、内协、可持续”作为快速形成与发展的基本战略。集聚济宁市、菏泽市、枣庄市三市之力，统筹城市、产业的发展以及基础设施、环境的发展，优化资源配置，营造能源基地、旅游业和农产品加工基地的整体品牌优势。成为沿海发达地区经济向内陆扩散的主要集聚区和吸引外资的主要区域，承接日本、韩国等国家产业的转移。 大济宁都市圈城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发等）将辐射整个鲁西南地区，工业与三城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动，带动济宁房地产市场进入稳定快速发展阶段。 （四）济宁城市前景 济宁发展目标：争当山东经济发展的第三极 区位优势：济宁地处华东与华北、山东半岛与中原腹地、长江流域与黄河流域的结合部，苏鲁豫皖四省交界地，与济南、郑州、南京这几个大城市相距仅有数百公里之遥。从区位上看，具备争当龙头的可能性和合理性。 资源优势：济宁的煤炭资源、旅游资源、电力资源、淡水资源和低廉的劳动力资源，以及原有的工业基础，使当地成为资本流向以及制造业转移的基地。 交通优势：国际知名的历史文化名城的城