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商业物业公司经营管理制度 标准手册 宝龙集团商业管理中心 二零零九年肆月 目 录 1 总则 1.1 《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的 1.2 《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求 1.3 《商业经营管理公司经营管理制度》的控制 1.4 《商业经营管理公司经营管理制度》的解释和适用 2 行政、人事、档案管理制度 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 2.2 商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述 2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 2.4 商业经营公司档案管理制度 2.5 商业物业公司福利、待遇参照相应的地产公司规定执行，不另行规定 3 招商管理制度 3.1 市场调查 3.2 商业业态规划、招商政策及租金方案 3.3 商铺招商 3.4 广告招商 3.5 商铺租赁情况分析 3.6 品牌资源库建立 3.7 商业公司招商考核与奖励办法 4 营运、物业、工程管理制度 4.1 运营管理制度 4.2 合同管理 4.3 客户关系管理 4.4 采购管理 4.5 租费管理 4.6 多种经营管理 4.7 企划管理 4.8 工程管理 4.9 物业管理 4.10 品质控制管理规范 1 总则 1.1 《商业经营管理公司经营管理制度》编制目的 1.1.1 为实现集团所属各城市广场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提升宝龙城市广场品牌形象，制定本制度。 1.1.2 《商业经营管理公司经营管理制度》阐明了集团商业管理的思想和商业广场各项业务操作要求。通过《商业经营管理公司经营管理制度》的制定和实施，期望能在以下各方面规范各地商业广场的经营管理活动，提升商业管理品质。 优化、整合商业管理及各地商业广场管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行； 明确管理责权体系,清晰职责； 加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率； 营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。 1.2 《商业经营管理公司经营管理制度》实施要求 1.2.1 本制度是集团商业管理中心及各地商业经营管理公司开展工作的指南。 1.2.2 所有与商业广场管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定,胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。 1.3 《商业经营管理公司经营管理制度》的控制 1.3.1 根据集团对制度文件的管理规定,《商业系统管理制度》在正式发布前必须经集团总裁办公会议审议通过，并经集团总裁签署发布。 1.4 《商业经营管理公司经营管理制度》的解释和适用 1.4.1 本制度的解释和修改权归集团商业管理中心。 1.4.2 本制度每年需根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团商业管理中心负责。 1.4.3 本制度生效后,如集团或集团管理中心下发的文件内容与本制度有冲突,以集团或集团商业管理中心新下发的文件为准。 2 行政、人事、档案管理制度 2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 项目开业筹备主要管理人员到岗时间表 岗位 到岗时间 总经理 开业前12个月 （前3个月在商业管理中心/福州项目见习） 招商副总经理 开业前12个月 副总经理(物业、工程） 开业前12个月 招商总监1名、招商专员1名 开业前24个月 营运总监 开业前12个月 工程经理 开业前12个月 2.2 商业经营公司各部门职能及岗位职责描述 2.2.1 商业经营公司各部门职能 招商部职能： ① 开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施； ② 开业后招商更新、供应商优化； ③ 商户更迭、装修进场/撤场管理； ④ 对接商业管理中心招商资源与工作安排。 企划部职能： ① 企划方案制定及预算提报； ② 平面设计； ③ 广场形象维护； ④ 活动策划与实施； ⑤ 企业VI形象监控。 营运部职能： ① 广场日常管理； ② 商户、顾客服务； ③ 租金、管理费、物业费等现场催收； ④ 商户管理。 物业管理部职能： ① 安全保卫； ② 消防安全临控； ③ 卫生保洁； ④ 绿化美化； ⑤ 物业收费统计、分摊管理。 工程部职能： ① 设备设施启闭运行管理； ② 设备维修维护； ③ 配电房、空调机房值守； ④ 客户维修服务； ⑤ 工程收费统计。 行政人事部职能： ① 招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理； ② 日常行政后勤管理；资产、零星采购、库房管理； ③ 政府公共关系维护、处理对外事务； ④ 团队建设、企业文化建设。 财务部职能： ① 提报预算； ② 执行预算； ③ 日常费用支出控制管理； ④ 商业管理软件的运营管理； ⑤ 公司整体运作财务监督。