国有土地使用权取得法律风险防范指南.docVIP

国有土地使用权取得法律风险防范指南 概念界定 1、土地使用权，并不是指土地所有权人对自己所有土地的使用权，而是指非土地所有权人依照法律规定对土地享有的占有、使用、收益、处分权，包括国有土地使用权和集体土地使用权两种； 2、国有土地，指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地； 3、集体土地，与国有土地对应，指劳动群众集体所有的土地； 4、熟地，指完成土地征收，经过土地开发，具备基本建设条件的土地； 5、生地，指完成土地征收，未经土地开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者荒地等土地； 6、毛地，指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地； 7、净地，指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 第一章 国有土地使用权一般取得 第一节 国有土地使用权划拨 1.1.1 概念界定 国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后将该幅土地交付土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 1.1.2 范围 （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 1.1.3 在原集体所有土地上取得划拨土地使用权的程序 （1）建设单位必须持国务院管理部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出用地申请； （2）县级以上土地管理部门审查同意申请后，会同有关部门进行项目选址；选址后，由土地管理部门根据项目的总体规划方案及申请用地范围，向拟征土地所在地的有关部门发征询单；拟征土地所在地有关部门同意后，被征土地的地方人民政府组织建设单位与被征地单位及有关部门依法商定征收土地的补偿安置方案，然后按照审批权限，提交县级以上人民政府审查批准，再由土地管理部门发给建设用地批准书； （3）在获得建设用地批准书后，由土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。建设项目竣工后，先由建设项目管理部门组织有关部门进行验收；再由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地，在认可后才能按有关规定办理土地管理登记手续，核发国有土地使用证。至此，建设用地单位才正式取得划拨的土地使用权。 1.1.4 在国有建设用地上取得划拨土地使用权的程序 1、预审 由土地行政管理部门对建设用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告。 2、申请 建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政管理部门提出建设用地申请。 3、审查 市、县人民政府土地行政管理部门对用地申请进行审查，拟定供地方案，报市、县人民政府批准。 4、批准 供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。由市、县人民政府土地行政管理部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。 5、登记 建设单位向市、县人民政府土地行政管理部门申请土地登记，并由市、县人民政府颁发《国有土地使用证》。 第二节 国有土地使用权出让 1.2.1 概念界定 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1.2.2 以出让方式取得国有土地使用权的前提条件 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定报国务院或者省级人民政府批准。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。 律师提示：出让的每幅地块的规划条件须在出让合同中明确约定，不具备规划条件的地块不得出让。 1.2.3 以出让方式取得国有土地使用权的使用期限 （1）居住用地：七十年； （2）工业用地：五十年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：五十年； （4）商业、旅游、娱乐用地：四十年； （5）综合用地或者其他用地：五十年。 1.2.4 以招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权 1、具体方式 （1）招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政管理部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。按照招标公告针对的对象范围的不同，招标出让方式可分为公开招标和邀请招标两种； （2）拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根