业顾问：北京沿海赛洛城综合商业项目全案策划报告2005-78页.pptVIP

沿海.赛洛城项目组 —“财满街商圈”。目前该区域已经有了两个规模较大的专业市场：“白云市场” 和“兴隆家居建材城”，并且“易初莲花”超市也已经开业。随着“财满街”这 一中高档商业项目的建成和招商，“中复电讯”、“麦当劳”等商家将被引进，这 将极大地提升该地区的商业氛围和形象，有可能带动该区域的商业迈上一个新台 阶，形成新的商圈。 此外，东北板块中的许多大型住宅项目配有大量的商业物业，这些商业物业多数 是沿街底商的形式，一方面为整个社区提供生活配套，另一方面，它们也将对外 经营。尽管在这些相对分散的楼盘商业项目中，并不存在已经成气候的商业氛围 ， 但沿朝阳路及朝阳北路的住宅开发项目可谓“鳞次栉比”，形成所谓的“居住走 廊”。这将为该板块带来大量的居住人口，为这些零散的商业物业聚集人气，给 它们提供良好的支持。 3.3.3 西南板块 整体上看，西南板块的商业发展脚步相对较缓慢，除了建国路沿线，在广渠路的 “家乐福”、“百安居”以及东四环沿线的“燕莎 Outlets”建成开业以前，该板 块内并没有影响力较大、商业氛围较成熟的商业节点。即使在上述三个重要的商 业网点建成之后，该区域仍然尚未形成成熟的“商圈”。 在这种背景下，我们不难理解新建设的商业项目，如“苹果社区”、“后现代城”、 “珠江帝景”的商业物业，与前述两个板块的商业物业相比更注重特色和主题的 打造——“苹果社区”推出“院落式商业街”、“后现代城”推出“美国后街式商 业街”、“珠江帝景”推出“欧洲风情商业街”，只有塑造主题、做出特色才能带 动商业影响力，在相对弱势的商业氛围中打开局面。因此，在未来两年内，随着 这些项目的相继投入使用，西南板块的商业发展将加快脚步，整体商业氛围也将 有所改观。 在“珠江帝景”二期 10 万平方米的大型购物中心建成后，它将在一定范围内具 有较大的辐射能力，同时与广渠路上的“家乐福”和“百安居”形成呼应。但目 前该项目尚处于开发建设的过程中，该商业群落的形成尚需一段时日。 3.3.4 东南板块 第9页 2005 年 4 月 30 日 沿海.赛洛城项目组 东南板块的商业发展一直停滞不前，这主要是由于该区域长期以来作为“工业仓 储区”，居住人口较少，经济发展水平较低造成的。现有的商业物业数量少、档 次低，以陈旧简陋的沿街门脸房为主。 近两年随着一些居住大盘的破土动工，许多住宅楼已经拔地而起，同时相关的配 套商业物业也同步发展：“世纪东方城”已经建成规模达 1.1 万平方米的大型超 市和一条“十字商业街”，并将继续建设一个四层的购物中心；“百子湾 1 号”规 划有 4 万平方米的集中商业；“金海国际”即将建成 2 万平方米的商业街，并且 规划中的 3 万平方米的“大卖场”也已经投入建设。随着以上商业项目的陆续建 成，东南板块的商业物业在类型、规模、档次等方面都将呈现出焕然一新的面貌 。 但总体看来，东南板块的开发尚处于起步阶段，在本区域产业类型没有完全升级 、 旧城面貌没有获得根本性改变的情况下，本区域的商业发展需要一段相当长度的 培育期。 3.4 与本项目具有竞争关系的商业组团 通过上面的分析，我们可以得到一张区域商业市场的特征图（如下图所示），这 为我们进一步分析各商业板块与本项目的竞争关系提供的依据。 第10页 2005 年 4 月 30 日 沿海.赛洛城项目组 首先，西北板块不可能成为本项目的目标客户来源地； 西北板块将形成极为强势的华贸商圈，该商圈将成为本区域内最具辐射力商业节 点。它规模庞大、业态丰富、地理位置极为优越，在它的笼罩之下，西北板块的 消费群体选择到本项目消费的可能性极小。 其次，东北板块也不可能成为本项目的目标客户来源地； ? 该板块各居住社区之间零散分布着规模档次不一的商业配套设施，该板块内 的消费需求会在一定程度上就地得到满足； ? 朝阳路沿线现有的“华堂商圈”和即将形成的“财满街商圈”，会对“南下” 的客流形成巨大的拦截作用，同时“华贸商圈”对“南下”的客流又有巨大 的分流作用； ? 在东北板块与本项目之间，存在着四条阻碍力极强的天然屏障——朝 阳 路 、 京通快速路、通惠河及一条铁路，这将大大降低从东北板块到本项目地块的 第11页 2005 年 4 月 30 日 沿海.赛洛城项目组 可达性。以上三个因素的共同作用，使得东北板块的顾客不太可能选择到本 项目消费。 最后，西南板块成为本项目目标客户来源地的可能性也很小；