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划拨土地上单位集资房买卖合同效力新思索 　　摘要：集资房是在我国由计划经济向市场经济转轨过程中过渡性政策下的产物。目前我国规范集资房买卖的法律法规滞后，关于集资房买卖合同效力的认定在理论上和实践中存在不同的认识和做法。法院在处理集资房买卖合同效力纠纷时认定买卖合同有效和无效的情形时常发生，更有甚者，有的法院将集资房买卖纠纷排除在法院的受案范围之外，这些不统一的做法造成了极大的负面影响。为鼓励交易和维护交易稳定应重视对合同效力的保护，不轻易确认合同无效。 关键词：集资房；买卖合同；法律效力；合同风险 中图分类号： F406 文献标识码： A 引言 在国有划拨土地上兴建的单位集资房二手交易中，单位职工为牟利而擅自将集资房指标、在建或已竣工集资房对外转让，而买房人出于集资房低廉价格的强大吸引力，在明知有风险甚至明知集资房尚未取得房地产双证的情况下，仍然与卖房人签订了所谓的集资房屋买卖合同或转让协议，由此引发的纠纷不断发生，其中相当数量的纠纷被当事人诉至法院。对划拨土地上单位集资房买卖合同究竟是否具有法律效力的问题，无论在法学理论上还是在司法实践中都存在着极大的分歧和争议。 1.集资房概述 集资房是我国从公产房分配到标准价、成本价购房再到市场化售房的一个过渡，当时主要是为了缓解国家投入不足，市民住房紧张的矛盾。其一般实行由政府、单位、个人三方共同承担，通过筹集资金建造房屋，职工个人可按房价全额或部分出资，政府等相关部门在用地、信贷、建材供应、税费减负等方面给予优惠，集资房多带有福利性质，是单位对本部门职工的一种福利。时至今日，我国房地产市场已经形成，具规模。集资房本应完成历史使命，退出舞台，然而，也正是由于房地产的市场化，使得现行房地产业成为暴利行业，成为资金投机者追逐的行业。集资房制度是我国计划经济时代的产物。计划经济体制下，国家或单位直接建设住房，无偿分配给本单位职工和居民使用，并且对住房承担所有维修费用。由于资金资源不足，而居民需求过大，国家用优惠的土地、税收等政策鼓励集资建房。集资房不同于商品房，之所以能够吸引人们眼球的主要原因是经济适用。经济是指成本相对较低，对购房者而言，价格比一般商品房低，在经济上可以承受；适用是指住房符合国家建设标准，能保障居民的基本需求。 但集资房是政策性保障住房，这类房在5年以后再买卖过户，税会少很多。售房时应得到单位的认可出具相关证明等手续。土地是划拨的，所以还要缴纳相应比例的土地出让金，这类房买卖程序多。 2.集资房买卖合同纠纷产生的原因 集资房买卖合同纠纷产生的原因集资房买卖合同纠纷产生的原因多种多样。根据笔者所阅案卷分析，通常导致集资房买卖合同纠纷产生的原因主要有以下两点：第一，集资房手续不齐全或者房屋产权归属无法确定，以致合同目的无法实现。部分单位集资建房行为不规范，将职工集资款自行购地建房，而所购买的建房用地是集体所有土地或非住宅用地，依法属于不能进行房地产开发的非国有土地，即使房屋建成了，有关土地、房屋等产权证书也无法办理。上述情形导致房屋买受人在签订合同后无法办理房屋产权归属证明，以致合同目的无法实现，从而产生纠纷。第二，出卖人出售集资房后一段时间内房屋增值较大，出卖人为追求更多利益而毁约。 3.对集资房转让协议效力的探讨 因集资房转让引起的纠纷逐年增多，而其中集资房转让协议的认定成为争论的焦点。到目前为止，理论界和实务界在该问题的研究和处理上也存在着分歧。 3.1认定集资房转让协议有效 持该观点的人认为，基于以下三个方面的原因，集资房转让协议应认定为有效。 3.1.1双方签署房屋买卖合同，是彼此真实意思表示 民事活动应遵循诚实信用的基本原则，协议双方作为完全民事行为能力人，在签订合同时，应当知道如何行使民事权利及其实施的行为所产生的法律后果，不能因时间、环境变化所造成追求利益的落差，而反悔约定，否则势必会助长一种随意悔约、违背诚实信用的不良社会风气，不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用原则。 3.1.2多数集资房转让实为集资房“资格”或“指标”转让 发生纠纷的房屋在订立协议时尚未实际取得，故买方对集资房的权利尚停留在一种资格权利上，在法理上可归为一种可期待物权，属债权范畴，可依法转让转让。由于取得集资房尚有集资款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让，法律对资格的转让没有限制，因此应认定转让协议有效。 3.1.3集资房转让没有损害任何人的利益 没有任何第三人主张侵犯了其合法权益，没有任何事实、证据证明集资房的转让转让侵害了社会公共利益。相反，房屋转让还活跃地方经济发展，增加了国家税收。 3.2认定集资房转让协