杏花苑营销执行报告杏花苑营销执行报告.doc

长春亚泰花园杏花苑 营销执行报告 深圳市天方房地产经纪代理有限公司 聂明 闫天慧 前　言 一、　项目销售推广策略……………………………………………………...5 　　1、项目推广主题方案 　　2、诠释项目推广主题 　　3、项目推广主题的构筑模式 　　4、项目推广主题的支撑要素 二、本案核心竞争力体系的建立………………………………………………6 　　1、建立核心竞争力思路 　　（1）通过整合，凸现亚泰新城规模优势 　　（2）四个广告主题和营销突破口 　　2、杏花苑引领住宅科技时代 　　3、杏花苑蕴藏巨大投资潜力 4、街区主题是长期打造的卖点 　　5、居住改变生活---深入人心的卖点 　　（1）交集地产----100种生活。 　　（2）多一种生活方式。 　　（3）生活由此开始 三、营销活动………………………………………………………………….7 　　1、足球营销系列 　　2、杏花苑高峰论坛 　　3、优惠券营销 　　4、综合规划展示会--房交会活动 　　5、无底价大拍卖--房交会活动 　　6、节日促销 7、优惠措施组合 四、阶段销售建议……………………………………………………………..9 1、普罗旺斯香熏园开盘 3、亚泰花园-杏花苑3期 4、亚泰花园-杏花苑4期 五、广告总体策略……………………………………………………………..11 　　1、广告总体策略 　　2、2004年下半年推广时机 　　3、房交会广告策略 六、传媒策略………………………………………………………………..12 　　1、传媒覆盖目标 　　2、媒介组合策略 　　3、投放频率及规模 七、杏花苑新闻分类………………………………………………………..14 　　1、销售周期新闻 　　（1）开盘新闻 　　（2）销售高潮新闻 　　（3）入伙新闻 　　2、产品品质新闻 　　3、生活方式（配套新闻）新闻 　　（1）杏花苑尊而不贵 　　（2）现代桃源生活新闻 　　（3）法式园林的新闻 4、亚泰文化新闻 　　（1）决策层亲民活动 　　（2）亚泰文化 　　5、价值、实惠新闻 　　（1）价值量化新闻 　　（2）实惠新闻 　　6、教育新闻 　　7、商圈新闻 　　8、现楼、不打折新闻 　　9、特殊的日期新闻 八、项目VIS改进………………………………………………………….16 1、现场视觉规范（VI） 2、营销中心视觉规范（VI） 3、行为规范（BI） 附件一： 项目基本情况分析………………………………………………18 一、项目现状 二、杏花苑项目SWOT分析 三、主力客户群分析 四、诉求点整合 1、教育-希望系列 2、品质系列 3、价值系列 4、生活系列 5、物业管理系列 6、文化系列 　　7、方便系列  一、　项目销售推广策略 　　1、项目推广主题方案 亚泰新城 　　2、诠释项目推广主题 亚泰新城，都市精英的理想生活之城! 居住亚泰，感受未来! 　　3、项目推广主题的构筑模式 美丽之城——珍惜自然的都市山林； 人性之城——遵从生活的户型设计； 生活之城——便利与时尚的商业街； 完美之城——尽情展示未来的大型住宅区； 时尚之城——现代又实用的快乐成品房； 享乐之城——让生活快乐到底的配套设施； 居住之城——崇尚适度和谐的规划设计； 纯真之城——释放率性与童心的欢乐谷； 文明之城——开放而又严谨的亚泰新城； 便捷之城——四通八达的交通网络。 　　4、项目推广主题的支撑要素 有一种惊喜让您心动——亚泰新城，完全成品房，超乎想象的“品质价格比”！ 有一种精彩等您体验——亚泰新城，户型之王，家家都是样板房！ 有一种美丽等您鉴赏——亚泰新城，都市山林，与自然意趣的悠然邂逅！ 有一种灿烂为您展现——亚泰新城，实景全情绽放！ 有一种辉煌把您照亮——亚泰新城，新生活引领步入新的人生！ 有一种生活由您见证——亚泰新城，一百种生活方式扑面而来，五彩缤纷的人生开始新的篇章！  二、本案核心竞争力体系的建立 　　1、建立核心竞争力思路 　　（1）通过整合，凸现亚泰新城规模优势 　　从亚泰新城的环境、户型、品质、物业等方面的提升，营造“亚泰新城—最佳生活居住社区”的市场形象， 　　通过对亚泰花园的软、硬件方面的整合和补充，完善对“住宅改变人生”的核心主题的细化、深化和支撑。 　　（2）四个广告主题和营销突破口 产品升级是大卖点－产品时代－科技时代 投资价值是大卖点 街区是大卖点 居住改变生活是长期卖点 　　2、杏花苑引领住宅科技时代 产品全面升级是项目真正的大卖点 产品时代----科技时代 杏花苑掀起产品革命 保温---新型墙体使杏花苑进入暖冬时代； 节能---新型墙体