中海地产重庆国际社区营销策划报告计划书.docVIP

目录 第一部分：年度营销目标及项目产品特点篇 4 一、年度营销目标 4 1、项目整体营销趋势预测 4 2、08年度营销目标 5 3、1#及2#地块营销进度预测 5 4、08年推售单位安排 6 二、项目产品特点 6 1、项目整体定位 6 2、项目规划特点 7 3、项目配套优势 16 4、产品档次定位 17 5、户型面积配比 17 第二部分：营销环境分析篇 18 一、市场环境分析 18 1、2008年新增供应市场分析 18 2、主城区整体成交分析 18 3、结论 20 二、竞争环境分析 21 1、区域竞争分析 21 2、品牌竞争分析 29 3、资源竞争分析 37 4、项目竞争分析 37 5、产品竞争分析 39 6、结论 40 三、项目SWOT分析 42 1、优势（S）: 42 2、劣势（W）: 44 3、机会(O): 45 4、威胁(T): 46 第三部分：整合营销推广策略篇 48 一、营销战略架构 48 1、三极销售组织 48 2、三维营销模型 51 二、营销策略组合 53 1、产品策略 53 2、价格策略 54 3、渠道策略 55 4、促销策略 58 5、推广策略 59 6、卖场包装策略 78 7、外展场设置策略 82 8、CRM策略 90 附件：营销执行计划表及年度营销预算篇 94 一、营销执行计划表 94 二、年度营销预算 99  第一部分：年度营销目标及项目产品特点篇 一、年度营销目标 1、项目整体营销趋势预测 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2、08年度营销目标 2.1、销售金额 预计国际社区一期将于2008年10月1日开盘，销售周期三个月，销售金额12亿元。 2.2、销售组团及面积 根据销售金额目标，预计套内均价5500元/平方米，销售套内面积约22万平方米。因此，今年必须推出1-1-1＃、1-1-2＃、1-1-3＃组团所有的住宅部分，推出套内面积约23万平方米左右，整体销售率达到95％。 3、1#及2#地块营销进度预测 推出时间 2008年10月 2009年3月 2009年9月 2010年3月 2010年9月 2011年3月 推出组团 1-1-1＃、1-1-2＃、 1-1-3＃组团 2＃地块1期 2＃地块2期 2＃地块3期 1-2-1＃地块 1-2-2＃地块 推出面积 （万平方米） 28 20 20 19.7 20 21.6 4、08年推售单位安排 二、项目产品特点 1、项目整体定位 重庆CBD核心 超大规模国际化复合生态新城 重庆CBD——区域界定为CBD核心区，是属于新兴的城区，未来的城市中心。 核心----无论是地段还是规模，都是处于未来的核心的地位，强调排他性和代表性? 国际化----国际化大盘，规划设计和配套都更具前瞻性，引领市场? 复合----多种物业，多种功能并存? 生态----强调项目的自然资源丰富，环境优美，适宜居住 新城----“新”是指项目位于新城市中心，全新的规划，前景看好，同时项目本身也以新的规划和产品打造前所未有的生活感受。“城”首先突出项目规模大，还说明拥有完善的生活功能。 2、项目规划特点 2.1、总体设计特点 针对弹子石CBD中央商住区的定位，我们拟将本项目打造成为“重庆CBD核心超大规模复合生态新城”。在此基础上，我们提出了都市街区、综合复兴、花园景观这三个针对性的总体布局概念。 “都市街区” （1）CBD核心——面对寸土寸金的城市核心区用地，必须高效合理的利用。设想在规划中采用非匀质的总体布局，土地分级使用，形成差异化产品。具体措施是离江面较远、临近腾龙大道的1＃、2＃地块开发高层组群，创造CBD区高度城市化、大气、集约的外部形象，形成国际社区对外的标志；临江的3＃、4＃、5＃地块开发高层＋别墅组群，最大化利用一线江景资源，创造尺度宜人、环境优美的生态景观豪宅。 （2）功能复合——建筑类型要丰富，包括“住宅＋公寓＋集中商业＋街铺＋学校＋公园”，多样化的产品可以使住区形成自身微循环的小系统，促进社区生活多元化的形成和社区生命力的增长，最大限度减少外界不利因素的干扰。 （3）国际化——包括三层涵义：规划理念必须具有前瞻性，能代表当今建筑规划潮流的发展方向；建筑产品的易读性，包括建筑外观、规划结构应能被各种文化背景、各种知识结构的人群解读；品质独有性，能代表重庆房地产开发市场的一流水平。 “综合复兴” 国际社区无论从区位、面积、建设规模和人口上看，都当之无愧为大盘，对周边区域有着绝对的影响力，完全可以承担起综合复兴城市活力的任务。 （1）交通复兴——对内以轨道站、公交站、大型公共建筑为原点，向社区内部发散形成公共步行系统，与各组团内部步行系统相接，增加各建筑的步行可达性