开福区市场情况.ppt

开福区市场情况 向程 * 1 开福区市场 目录 Chapter 1 2 开福区客群 3 区域典型项目 * 2013年上半年整体供应出现先上后缓的走势。13年开年，受传统春节等因素影响，供应量环比下挫，但同比上扬。3-4月，新“国五条”政策落地对供需双方预期产生影响，供应热情赶在地方细则出台前集中释放，月供应均超过100万㎡。上半年整体供应面积为505.96万㎡，环比下降17.04%，同比上涨27.05%。 成交方面，上半年成交呈现逐步上升的态势。月均成交面积维持在91万方左右，较去年同期平均66万方水平，上涨38%。1-6月，成交面积548.18万方，环比下跌19.69%，同比上涨37.38%。 13年上半年供销比为0.92.供求比在2月份下降2011年以来最低点。4月和6月开发商推货节奏加快。供销比高于1，其他月份供销比一直维持正在1以下，同比小幅度下降。 长沙整体楼市 长沙整体楼市经过12年的回落后逐步回升，13年上半年市场供需坚挺，呈现平稳发展态势 * 内六区中，雨花区和天心区供应量波动幅度较大，雨花区供应量占到了内六区的近两成； 岳麓区和芙蓉区，前者是热点板块集中的供销两旺大区，供应量同比增加一倍，强者愈强，后者是向来供应较少； 开福区月度供给量波动幅度相对较小，且新增供应一直处于中等水平。开福区今年以来两个月单月供应不足5万方，区域中心板块较饱和，外延板块正在发展中，住宅供应乏力； 望城区自2011年7月撤县设区后，后来居上，上涨势头明显，半年度供应量居内六区第三 区域市场供应 长沙市内六区新建商品住宅各区供应面积（2011.1-2013.6） 区域供应中，开福区波动幅度相对较小，随着区域中心片区供应减少， 外延区发展迟缓，未来市场供应乏力 * 自2011年起，岳麓区及雨花区成交量持续处于高位，销量轮番占据六区冠亚军席位。今年以来，岳麓区成交量升至六区之首，市场份额达三成； 整体来看，开福区仅12年1月份出现成交低谷，后续月份基本处于较为平稳的状态。但成交优势较不明显。 今年上半年开福区和楼市市场化痕迹较明显，上半年成交量都更趋平稳，需求理性释放。 区域成交面积 长沙市内六区新建商品住宅各区成交面积（2011.1-2013.6） 开福区市场成交较为平稳理想，相比岳麓、雨花等热点板块 ，成交较为理性 * 区域成交均价 按行政区分，2013年上半年成交占比： 开福区成交面积占比13%；成交面积67.76万㎡，均价7432元/㎡ 望城区成交面积占比14%成交面积74.74万㎡均价4423元/㎡；岳麓区成交面积占比32%成交面积171.13万㎡均价6247元/㎡ 天心区成交面积占比11%成交面积61.45万㎡均价7215元/㎡；雨花区成交面积占比23%成交面积123.93万㎡均价6959元/㎡ 芙蓉区成交面积占比7%成交面积36.32万㎡均价6971元/㎡ 2013年上半年，长沙商品住宅成交整体呈现价量齐升态势，其中 开福区成交均价达到7432元/㎡，成为价格最高的板块 受万达、北辰滨江豪宅以及区域内众多别墅项目直接拉高了区域的整体均价，市场高端改善与低端刚需分化愈发明显。 长沙市内六区新建商品住宅各区成交面积（2011.1-2013.6） * 开福区楼盘客群分析 客群需求面积 客户以三室两厅为需求主力，占67%；其次为两室两厅，占到22%。 客户中需求面积在80-100㎡的居多，占比为41%；其次为100-130㎡的占比为32%。 ——客户需求面积段集中在80-130㎡，刚需性需求为主。 ——客户需求房型以80—130平的三室两厅为主. 客群需求户型 * 开福区楼盘客群分析 年龄层次 职业 成交客户的主要年龄群集中在26-35岁之间，占49%。其次为36-45岁的客户，占26%。25岁以下的客户排第三，占17%。 成交客户的职业主要以企业员工为主，占37%；其次为个体业主，占21%。 * 开福区楼盘客群分析 置业次数 家庭结构 客户以首次置业为主，占到87%；其次为二次置业，占9%。三次及以上占4%。 客户的家庭结构以三口之家为主，占45%；其次为二人世界，占24%；单身贵族排第三，占15%。 * 区域产品 总价 主要年龄 家庭结构 置业特征 职业特征 客户来源 客户来源 客户来源 75平米 两房 50万左右 25-30 青年之家 青年持家 小小太阳 首次置业，自住；兼有多次投资 普通员工/初级管理/公务员居多 区域性强，集中周边单位。集中在开福区（区政府、广电长大、伍家岭）；外延伸到芙蓉区市中心、市府板块麓谷区域。 1、省内地级市客户比重升高； 2、四方坪、火车站商圈客户比重增加； 3、地铁线增强区域吸附力，提高了市中心区域客户比重。 1、大盘形象聚集及品质口碑带来周边客源； 2、高档社区提高区外客户比重。 89