物业经营管理——范宝芬(第6、7、8章)_2010-08.pptVIP

考试大纲 考试目的? ? 本部分的考试目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法 本章考试知识要点： 1.房屋租赁的特征 2.物业租赁的分类方式 3.物业租赁管理模式的类型 4.租赁管理的工作内容 5.租赁方案与策略主要涉及的工作内容 6.经营性物业的租金水平的确定 7.房屋租赁合同的基本条款 8.实施客户关系管理的目的与内容 第一节 物业租赁概述 一、物业租赁的概念及特征 （一）物业租赁的概念 　　 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 　　 出租实际上是出售一定期限（月或年）的物业使用权。 （二）房屋租赁的特点（掌握） ①房屋租赁不转移房屋所有权； ②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋； ③房屋租赁关系是一种经济要式契约关系； ④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止； ⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。 二、物业租赁的分类（熟悉） 　　 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为： 公有房屋的租赁（简称公房租赁） 私有房屋的租赁（简称私房租赁）。 　　 　　 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为： 定期租赁 自动延期租赁——周期性租赁，一方提出终止，否则续约 意愿租赁——延期依据双方意愿 二、物业租赁的分类（熟悉） 　按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为 毛租 净租 百分比租金 　　 还可以按照房屋的使用用途，将房屋租赁分为 居住用房租赁 非居住用房租赁 三、物业租赁管理模式（了解） 　　 物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有： 包租转租模式 出租代理模式 委托管理模式 　　 不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。 四、房屋租赁的行政管理（了解） 　　（一）程序 为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。 　　 房屋租赁登记备案的一般程序为： 申请 审查 颁证 （二）房屋租赁的条件 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。 但有下列情形之一的房屋不得出租： ①未依法取得《房屋所有权证》的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③共有房屋未取得共有人同意的； ④权属有争议的； ⑤属于违章建筑的； ⑥不符合安全标准的； ⑦抵押，未经抵押权人同意的； ⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 （三）房屋租赁中的违法行为及处罚 　 《租赁管理办法》规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚： 　　（1）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款； 　　（2）不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款； 　　（3）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。 第二节 租赁管理与租赁方案（熟悉） 一、租赁管理的概念与内容 二、租赁方案与策略 三、租户选择 四、租金确定与调整 五、租约谈判与签约管理 六、租赁管理中的市场营销 第二节 租赁管理与租赁方案 一、 租赁管理的概念与内容 　　 租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括：三个阶段 租约签订前 租约执行过程中 租约期满时 二、租赁方案与策略 　　 租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。 　　 租赁方案与策略主要涉及到： ①确定可出租面积和租赁方式；（熟悉） ②编制租赁经营预算； ③定位目标市场——物业档次、区域商业特征 ④确定租金方案； ⑤明确吸引租户的策略——宣传手段和租约条款优惠 　　 从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。 三、 租户选择（11、12章讲解） 四、 租金的确定与调整（掌握） 　　 房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。 　　 房屋租金： 净租金 毛