无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划尽职调查报告.docVIP

无锡世贸中心特定资产收益权项目 集合资金信托计划 项目名称：《无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划》 集合资金信托计划申报部门： 信托经理： 项目负责人： 申报时间：2012年12月13日 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此报告是按照XX信托《项目尽职调查指引》等有关规定，根据融资申请人提供的和评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 直接评估人： 评估审查人： 评估审定人： 目录 声 明 与 保 证 2 第一部分 信托计划基本方案 5 一、信托项目基本要素 5 二、项目交易结构 9 三、风险控制措施 11 四、资金监管及增信措施 12 第二部分 融资人情况分析 12 一、基本情况 12 ㈠基本情况表 12 ㈡股东结构 13 ㈢组织结构 14 ㈣管理层介绍 14 二、主营业务 17 三、财务分析 17 ㈠财务基本状况 17 ㈡财务指标分析 21 ㈢现金流分析 22 四、征信情况 22 五、回购款来源分析 23 六、融资方的综合评价 25 第三部分 无锡世贸中心二期项目介绍 25 一、基本情况 26 二、项目市场定位 28 ㈠市场定位 28 ㈡客户群定位 28 ㈢销售价格定位 29 ㈣销售策略定位 29 ㈤宣传方式定位 29 三、项目优劣势分析 30 ㈠项目优势 30 ㈡绿化设计优势 31 ㈢工程质量优势 31 四、项目投资估算及资金筹措安排 32 ㈠项目投资估算 32 ㈡土地成本 33 ㈢项目资金筹措 33 五、项目政府批文及证件情况 33 六、项目建设进度安排 34 第四部分 拟投（融）资的项目概况 34 一、无锡世贸中心二期 - 超五星级酒店情况概述 34 二、无锡世贸中心二期 - 奢侈品名店街情况概述 35 三、无锡世贸中心二期工程尾款支付 35 第五部分 抵押物分析 36 第六部分 过度抵押物-永康世贸中心项目 36 一、基本情况 36 二、项目建设规划 37 三、政府批文及证件情况 38 四、项目建设进度安排 38 第七部分 担保方 39 一、上海世贸控股（集团）有限公司 39 ㈠基本情况表 39 ㈡股权结构 39 ㈢业务介绍 40 ㈣主要财务数据 41 ㈤征信情况 41 二、李焱然先生 42 三、袁丽萍女士 42 第八部分 项目合规性说明 42 一、资金来源合规性 42 二、资金投向合规性 42 三、企业自有资金的合规性 43 第九部分 风险揭示及控制 43 一、风险揭示 43 ㈠信用风险 43 ㈡管理风险 44 ㈢利率风险 44 ㈣其它风险 44 ㈤充分风险揭示、履行尽职管理义务 44 第十部分 项目过程管理安排 45 一、成立专门的项目小组负责本项目后续监督与管理 45 二、严格执行公司内部相关管理办法 45 三、定期与不定期走访融资方，查看用款项目状况 45 第十一部分 项目评价与结论 45 第一部分 信托计划基本方案 一、信托项目基本要素 无锡世贸中心特定资产收益权项目集合资金信托计划 方案要点 1.委托人 合格投资者 ⒉受托人 XX国际信托有限公司 ⒊信托资金 人民币800,000,000.00元（大写：捌亿元整）,超过2亿元即可成立 其中：第一期募集资金2-2.5亿元；第二期募集2.5-3亿元；第三期募集不超过3亿元。 ⒋信托期限 A类：1.5年； B类：2年； C类：2.5年 ⒌委托人 预期收益率 A类 （第一期） A1：300-600万 10% A2：600万以上 10.5% B类 （第二期） B1：300-600万 10.5% B2：600万以上 11% C类 （第三期） C1：100-300万 9% C2：300-600万 11% C3：600万以上 11.5% 6.信托募集 7.信托收益分配 信托财产专户收到融资方支付的回购价款后的5个工作日内。 8.资金运用方式：用于受让以“无锡世贸中心二期-白领公寓、写字楼、会展中心、超五星级酒店和奢侈品名店街”为基础资产的特定资产收益权，融资方将款项用于上述五星级酒店和名店街的装修以及支付无锡世贸中心二期项目工程尾款、置换融资方在中国银行无锡分行评估价值18.51亿元的土地及地上附属在建工程的第一顺位抵押权。 融资方 无锡世界贸易中心有限公司（以下简称“无锡世贸”或“转让方或回购方”） 转让价款 人民币800,000,000.00元（大写：捌亿元整） 溢价回购率 转让价款分三期支付。第一期转让价款对应的溢价回购率为【】%；第二期转让价款对应的溢价回购率为【】%；第三期转让价款对应的溢价回购率为【】%。具体比