房地产场运行回顾及展望.docVIP

2010年房地产市场运行回顾及2011年走势判断 陈柳钦( （天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191） 一、2010年房地产市场运行回顾 （一）房地产业综合景气度分析 1、企业景气指数运行在“较为景气”区间。国家统计局发布的全国企业景气调查数据显示，2010年3季度全国企业景气指数(为137.9，比2季度提高2.0点，其中，工业企业景气指数比2季度上升1.1点，39个工业大类企业景气指数连续4个季度位于景气区间，传达了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为131.7，比2季度提高4.4点，虽然低于全国企业景气指数6.2点，但仍运行在“较为景气”区间内。国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度，我国企业景气指数为138.0，比3季度提高0.1点。2010年第4季度企业景气指数连续第7个季度走升，各行业企业景气均位于景气区间，且呈现平稳增长。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施虽然对整个行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳定，对企业经营状况仍比较乐观。 2、企业家信心指数大幅提高。2010年3季度，全国企业家信心指数结束了下滑势头，高位攀升。全国企业景气调查结果显示，3季度企业家信心指数为135.9，比2季度提升2.9点，多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。2010年2季度房地产业企业家信心指数大幅下挫，回落到2009年2季度以来的最低点。2010年3季度房地产业企业家信心指数为120.7，止跌回升，比2季度大幅提高11.4点，但仍低于全国企业家信心指数15.2点。 国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度我国企业家信心指数为137.0，比季度提升1.1点。(）自2010年3月以来持续回落（见表1）。 表1 2009年12月-2010年12月房地产综合景气指数及主要分类指数走势 房地产开发综合 景气指数 房地产开发投资 分类指数 土地开发面积 分类指数 商品房平均销售价格 分类指数 2009年12月 103.66 100.42 95.69 115.20 2010年2月 105.47 101.83 88.39 115.09 2010年3月 105.89 103.58 87.07 113.08 2010年4月 105.66 104.94 88.45 112.77 2010年5月 105.07 105.56 90.15 109.31 2010年6月 105.06 105.54 93.22 106.78 2010年7月 104.72 105.23 94.87 104.10 2010年8月 104.11 104.89 94.42 103.57 2010年9月 103.52 104.85 94.10 104.03 2010年10月 103.57 104.88 94.46 104.55 2010年11月 103.20 104.82 96.42 104.34 2010年12月 101.79 103.87 96.03 104.54 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 （二）房地产市场供给情况分析 1、房地产开发投资平稳增长，增速高于近年来平均水平。2010年以来，持续向好的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开发投资增幅一直保持较高水平。国家统计局发布的数据显示：2010年1-12月全国完成房地产开发投资48267.1亿元，同比增长33.2%，增幅同比提高17.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资8.7个百分点，为1998年以来最高水平。 图 1 2009年11月-2010年12月累计全国房地产投资完成额及同比增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速依然保持了33.2%以上的快速上涨态势，这说明2010年4月中旬以来中央及各地出台的一系列调控政策措施虽然对房地产市场产生了一定的抑制作用，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。与此同时，从2006年“国六条”到2008年“国十条”，再到2010年出台的“新国十条”，中央对房地产市场实施的宏观调控，主要目的一直是遏制房价过快上涨，而不是打击房地产投资、抑制房地产开发。因此，得益于2009年的基数较低和部分城市的补库存行为，房地产开发投资增速依然保持了较快的发展态势。 图2 2008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势 数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理 从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在