房地产场形势分析与展望.docVIP

套，完成投资860亿元，比2007年大幅提高。同时，各 地规划建设的限价房和90平方米以下中小户型普通商品 房的供应比例继续提高。例如，北京市10月份经济适用 房、限价房的成交套数和成交面积分别占总成交量的 58．1％和48．8％。逐步解决了中低收入家庭住房困难的 问题，改变了住房市场的供求关系和供求结构，拉低了 住房价格水平。 (二)调整过程中出现的一些新情况和新问题 在2008年房地产市场调整中，也出现了一些值得关 注的新情况和新问题。 1．市场供过于求现象突出，空置房继续增加。由于 住房供给继续增长，需求大幅下降，住房市场供过于求的 形势逐步加剧，存量商品房大幅增加，11月份空置商品 住宅7089万平方米，增长22．9％。目前在建住房有20 多亿平米，随着陆续竣工，未来的存量房将继续增加，使 许多城市消化这些存量房的时间需要1年以上，加重了市 场的调整程度。 2．开发商降价决心难下，房价难以合理回归。在市 场调整中，开发商走出困境的最佳选择应是顺势而为，降价促销。但在降价过程中开发商也存在自身的矛盾和社会 的压力。从主观上讲，降价意味着开发商让利，而经历了 多年高利润回报的部分开发商主观上很难接受降价让利的 现实，抱有抗住房价的侥幸心理而不愿降价；近两年高价 拿地的项目降价等于大幅割肉，导致开发商降价决心难 下；一些老楼盘由于前期售价较高，担心降价会引起老业 户不满而出现群体闹事事件而不敢降价。这些主、客观原 因导致目前总体市场住房价格水平没有得到充分调整，离 普通消费者的支付能力仍然有较大距离。 3．经济适用房、限价房加快建设中面临诸多问题。 加大保障性住房的建设是国家扩大内需、保经济增长的主 要措施之一。但同时出现了许多新问题：一是一些城市建 好分配的经济适用房、限价房出现了弃购现象，其原因是 周边相近的商品住房价格逐步下降，与限价房、经济适用 房的价格水平接近。保障性住房在产权、质量、地理位置 和选择空间上受到限制，如果价格没有优势，也就失去了 吸引力。二是一些城市经济适用房、限价房由于建设周期 和分配时间长，承担建设项目的开发商建造成本变动很 大，房价在招投标时已经既定不能变动，一些城市出现了 二、2008年房地产调控政策及其效果 (一)已出台的房地产业调控政策 2008年下半年，针对房地产市场运行的情况和问题， 为扩大内需促进经济平稳增长，国家连续多次出台了房地 产相关的调控政策，希望通过这些政策解决低收入群体住 房问题，鼓励普通居民购房消费，在推动居民消费结构升 级、改善民生的同时，活跃房地产市场，促进房地产业的 发展，保持固定资产投资的一定规模和速度，拉动钢铁、 建材及家电家居用品等相关产业的增长，减少房地产金融 风险，以实现保增长的目的。这些调控措施包括： 第一，加大保障性住房建设力度。今后3年，全国将 投资9000亿元人民币用于廉租房、经济适用房以及林业、 农垦和矿区的棚户区改造工程，平均每年达3000亿元。 约占全年住房投资的15％左右，并可以带动相当规模的 社会资金进入房地产市场。 第二，刺激住房消费。中央政府连续出台了一系列信 贷、财税政策，包括：连续5次大幅度降低人民币存贷款 利率；降低首套住房的首付比例、扩大房贷利率优惠范 围；统一下调居民购买首套住房契税税率、暂免征收个人住房交易印花税和售房土地增值税等税收优惠政策。各地 方政府也纷纷出台了调整公积金贷款政策、给予购房财政 补贴、上调普通住房标准、放宽购房入户政策等。通过降 低购房成本，拓宽需求群体，鼓励普通居民购买住房，促 进有效需求的增加。 第三，支持房地产开发企业积极应对市场变化。包括 鼓励开发商合理定价、促进销售；信贷支持在建的普通商 品房项目和开发企业兼并重组。 (二)调控政策的实际效果 调控政策出台以来，保障性住房政策已取得较好的效 果。2008年大量保障性住房建设和入市，在解决低收入 群体住房困难的同时，以国家之力保持了一定量的房地产 投资规模和市场成交量。在商品房市场方面，由于政策出 台的时间较短，政策效果还需要时间检验。目前房地产市 场对一系列的政策还是有所反映，电话咨询的人数开始增 加，看楼盘的人数有所增长，一些城市价格下调幅度稍大 的楼盘销售较好。从中可以看到，价格是主要因素，只有 开发商顺应市场规律合理降价，政策陆续释放的刚性需求 才能持续。 三、2009年房地产市场展望 2009年房地产市场走势如何，是社会各界共同关心 的问题，把握未来房地产市场的走势，应该正确认识我国 房地产市场所处的阶段，认真分析引起此轮调整的原因和 影响2009年市场走势的因素。 (一)我国仍处在房地产市场持续发展阶段