楼市调控措施下市民的置业选择.PDFVIP

楼市调控措施下市民的置业选择 智经研究中心 2015 年3 月 研究背景 近年本港楼市持续升温，政府及地产代理公司统计的各项楼价指数均屡 创新高。市民抱怨楼价高企，难以负担。因应楼市炽热发展，政府先后推出 三轮需求管理措施，包括额外印花税（SSD ）、买家印花税（BSD ）及双倍印 花税（DSD ），以遏抑投机活动。香港金融管理局（金管局）及香港按揭证券 有限公司（按揭证券公司）亦就银行物业按揭业务推出了多轮监管措施，以 减低置业人士的借贷杠杆及物业市场对金融稳定可能造成的风险。 1 2. 然而，有关措施并未能阻止楼价的升势，其中小型私人住宅单位 的升幅 2 更为显著。 有意见认为这是由于小型私人住宅单位落成量自 2004 年大幅减 少，加上各项监管措施抑制市场对较大型单位的换楼和投资需求，以致购买 力纷纷流向细价楼。在楼价高企及多项监管措施下，市民的置业选择变化， 值得探讨。 研究目的及方法 3. 智经研究中心（智经）希望透过是次研究，回顾本港楼价、落成量及成 交量的走势。同时，分析各项楼市调控措施如何影响市场，特别是物业按揭 贷款监管措施的转变对市民按揭贷款上限的影响，以了解购买力被压抑的实 质幅度。另外，市场普遍认为美国加息条件日趋成熟，我们会透过情景测试 (scenario test)探讨利率上调对市民供款压力及按揭贷款上限的影响。有关的 量化分析旨在突显监管措施引致的非预期效果(unintended consequences) ，并 反映一般市民置业选择的变化。 研究局限 4. 是次研究的重点并不在于解释所有影响物业市场的因素，而是集中探讨 监管措施的转变对市民置业选择的影响，因此，其他因素，如香港经济增长、 环球中央银行的货币政策、本港家庭住户数目及其收入变化等，并不涵盖在 本研究范围内。 1 本文所提及的小型私人住宅单位，是按差饷物业估价署分类为A 类私人住宅单位（即实用面积少于 40 平方米（约430 平方呎））。 2 金管局和按揭证券公司在2015 年2 月推出的监管措施的具体影响仍有待观察。 2 研究分析 本港楼价、落成量及成交量的走势 5. 图一显示自回归以来，本港私人住宅售价指数及落成量的走势。受到亚 洲金融风暴的冲击，物业价格在 1997 年至 1998 年间急剧下跌。经济不景， 加上通货收缩压力，楼价持续下跌至 2003 年的低位。随着经济自 2004 年起 复苏，楼价除了在 2008 年至 2009 年间受全球金融海啸的短暂影响外，几乎 无间断地攀升。从需求层面来看，经济持续增长、就业及收入情况有所改善， 加上环球宽松的货币政策都有助推高物业价格；就供应层面而言，相比回归 初期每年平均两万多个的私人住宅单位落成量，2004 年至 2013 年十年间的 平均落成量只有 12,760 个，小型单位的平均落成量更只有 1,266 个，反映落 成量低企令住宅物业市场的供求情况更为紧绌。 图一：私人住宅售价指数及落成量 私人住宅售价指数(1999年=100) 私人住宅单位落成量 300 40,000 小型单位（右标线） 所有类别（右标线） 35,000 250 小型单位（左标线） 30,000