楼宇买卖注意事项.PDFVIP

澳門日報 認識澳門法律 ── 樓宇買賣注意事項 （文章內容以見報日的法例為依據） 2013.09.23 見報 樓房物業除了可以用作居住，也可以當作投資。由於它涉及的金額較大，買賣時 應該特別注意，即使委託了地產中介 ，買賣雙方也應該了解當中涉及的法律問題和交 易程序 ，以保障自身權益。今天，我們就介紹一下買賣樓宇應注意的若干事項。 物業登記的書面報告 物業登記的書面報告，一般稱之為“查屋紙”。買樓前，買方為了了解物業的基 本情況，例如賣方是否業權人，又或者物業有否銀行抵押等，可以申請查屋紙，以了 解業權人姓名、物業有否涉及訴訟或扣押、有否抵押，以及單位面積及用途等。查屋 紙雖然沒有法律效力，但是參考價值還是相當高的。 查屋紙可以到物業登記局申請 ，也可以到第一公證署、海島公證署、市民服務中 心 （中區及離島），以及政府綜合服務大樓申請，費用是每份十元。 預約買賣合約 法律規定，買賣不動產（例如樓宇單位）必須以公證書形式訂立，才會有法律效 力。在一般情況下，買賣雙方在達成買賣共識後，會先到律師事務所交收定金（俗稱 “落大訂”）及簽署預約買賣合約。預約合同是指雙方透過協議，例如議定價格及交易 日期，承諾日後簽署正式合同（例如“做契”）的文件，它對買賣雙方都具有約束力。 如果違反合同條款，另一方可以依據預約合同，追討賠償。 樓宇交易過程中，預約買賣合約並不是必須訂立的，因為如果不訂立，雙方亦可 以直接到公證署或找具有私人公證員身份的律師，辦理“做契”手續。 印花稅 購買不動產是需要繳納印花稅的。根據《印花稅規章》的規定，不論有償或無償， 涉及不動產的臨時或確定的生前移轉（繼承除外），都要在訂立合同後三十日內繳納財 產移轉印花稅。這裡所指的合同，除了買賣合同以外，還包括預約買賣合約。換言 之，即使還未“做契” ，只要買賣雙方訂立了預約買賣合約，就要到財政局繳納稅 項。不過，政府在二零一三年的財政年度預算案中，定出了稅務優惠：未擁有不動產 的澳門成年永久性居民，在本年度購買住宅，可以獲得豁免首三百萬元可課稅金額（一 般指樓價或財政局記錄的價值）涉及的稅款。 針對非澳門居民、法人（例如公司或社團）或自然人商業企業主，在取得居住用途 的不動產（即住宅）或其權利時，不論屬有償或無償，除了要按以上規定繳納財產移轉 印花稅外，還要繳納額外印花稅，稅率為百分之十。不過，法律亦有規定豁免情況， 例如，因離婚、撤銷婚姻或法院裁判的分產 ，因而從配偶取得居住用途的不動產或其 權利等。 買方繳納財產移轉印花稅後，如果在結算印花稅日起計兩年內，臨時或確定移轉 該物業或其權利，例如出售或贈與等，就要繳納特別印花稅。稅率按時間及百分比計 算，分別是：首年內轉移該物業或其權利，特別印花稅是可課稅金額的百分之二十； 滿一年不足兩年，就是百分之十。不過，如果是法律規定可以獲得豁免的情況，例如 轉移業權給配偶或子女，又或屬繼承等的情況，則屬例外。 買賣合同及物業登記 預約買賣合約雖然具有約束力，但是要轉移物業業權的話，還是要以公證方式簽 訂買賣合同的。所以，買賣雙方須到公證署或找具有私人公證員資格的律師，才可辦 理轉移業權手續。此外，在辦理轉移業權的手續後，還應辦理物業登記，其目的是要 公開不動產的業權狀況，以保障交易安全。 一站式服務 特區政府為了方便市民辦理樓宇買賣及登記手續，於各公證署設立了“一站式服 務”櫃台，市民只要提供詳細地址（街名、大廈名稱及門牌號碼等資料），就可以於同 一地點完成做契、納稅及登記手續。詳細情況，可以向公證署查詢，電話 ：2857 4258 （第一公證署）、2855 4460 （第一公證署）、2882 7502 / 2882 7504 （海島公證署）。