房地产经济学复习笔记.docVIP

目录 宏观 导论 2 房地产定位及其与国民经济的关系 3 不动产市场 5 空置、泡沫、周期 7 房地产管理 8 房地产金融 9 地租 11 土地改革特征 13 微观 现代不动产的相关基础理论 13 房地产定位 15 房地产营销整合 16 可行性研究 19 不确定性分析 21 导论 不动产是市场博弈，又不仅仅是市场博弈 市场博弈的原因： 主体是多元的，主体的行为构成博弈 市场是不透明的，信息不对称 行为之间呈现不清晰的关联 博弈不仅发生在市场对立的供需之间，而且发生在供需内部。 不仅仅是市场博弈 博弈的均衡结果和经济的健康发展之间存在“认知差异”，因此需要看得见的手和看不见的手共同介入 社会可以通过政府改变博弈规则，从而改变市场博弈的利益分配 房地产的相关概念 房地产的概念 定义：建筑地块和建筑地块上的以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利 房地产的三种存在形态：土地、建筑物和房地合一 房地产的三要素 实物：有形实体、质量[Quality]、功能 权益：权利、利益、收益 区位：自然地理区位（不变），经济地理区位（可变） 房地产的属性 自然属性：固定性、耐久性、异质性 经济属性：数量有限性、用途多样性、既是消费品又是投资品、保值性、流动性差、投资收益回报的不连续性 社会属性：一定区域内房地产项目之间会互相影响、房地产对市政设施和各种社会职能部门有很强的依赖性、易受政策影响 土地的概念（略） 土地的特性 自然特性：位置固定性、面积有限性、质量差异性、永续利用的相对性（应该指作为农业生产资料的农地，只有在合理使用的情况下，才可以被永续利用 ） 经济特性：供给的稀缺性、利用方式的相对分散性（多样性）、利用方向变更的困难性（难以恢复、不可逆性）、土地的增值性、规模报酬的非线性 社会属性：权力设置和行使限制、相邻关系限制、土地使用管制 房地产业 定义：从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称，属于第三产业。 活动领域 土地开发和再开发 房屋开发 地产经营：土地出让权的出让、转让、租赁和抵押 房产经营：房产的买卖、租赁和经营 房地产中介服务 相关专业名词 宗地：地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与的比率范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比将未来收入折算成等价的现值。水通、电通、路通场地平整水通,路通,电通,电讯通场地平整七通一平供水,排水,道路,供电,电讯,供热,供气场地平整，可直接用于建筑的土地。 房地产定位及其与国民经济的关系 房地产的产业定位 性质定位：广义兼指二、三产业，狭义仅指第三产业 功能定位： 基础产业地位07年简答第一题 是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保证 是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 是城市经济发展和城市现代化的重要基础 是社会财富创造的重要源泉 支柱产业地位 GDP比重和增长速度都足以称为支柱产业 产业链长，关联度大，能直接或间接的引导和影响很多相关产业的发展 有利于高新技术的应用和扩散 房地产业与国民经济的关系 国民经济重要变量对于房地产业的影响 国民收入，+（一阶导，表示正负关系），+（二阶导，表示幅度关系） 投资水平，+，？（需要依据影响力和感应力测评） 消费水平，？（一般正相关，但是也有特例），？（受到预期、借贷和影响偏好的影响） 利率和经济增长率：？（相关偶然性很大，总体态势不显著），？ 房地产业对于国民经济的关系 各变量对于国民经济的影响 房地产增长率 房地产业增长效率 房地产业信用规模 房地产需求和供给水平： 需求指标既与其他产业部门固定资产投资规模呈正相关关系，又与人均国民收入增加、社会收入水平的提高呈正相关关系。 供给水平：与社会投资量呈直接相关关系，又与房地产资本利润率相关 房地产景气循环图 07年选择题第二题 阶段 空置率 供给增长率 需求增长率 租金增长率 1 -，有下降趋势 停止或很低 增长 N/A 2 -，有下降趋势 N/A 增长 上升 3 +，有下降趋势 供给紧张 持续上升 快速上升 4 +，有下降趋势 出现供给增长 需求涨幅高于供给 上升 5 +，有上升趋势 供给涨幅超过需求 N/A 上升 6 -，有上升趋势 供给开始减少 停止或很低 下降 房地产业周期与国民经济周期： 波动次序前者先于后者 波