上海新世界K11和环球港的比较和分析.ppt

项目背景情况 地铁3、4、13号线金沙江路站 1号线黄坡路站 交通 从专业家居转向城市家庭消费 新世界集团太子爷郑志刚首次独当一面创办K11，创作出首座融会“艺术”、“人文”及“自然”的商场，巧以“购物艺术馆”为名 品牌背景 月星家具（家具品牌）、家具连锁（商业管理、地产开发）、环球港、 新世界中国地产、新创建（建筑）、新世纪百货、新世界策略投资有限公司、K11、瑰丽酒店集团、新世界电讯、新世界信息科技、青年广场 主营品牌 1个目标（把集团做大）、二个统一（思想、行动）、3个追求（真理、奉献、卓越）、4个建设（文化、制度、团队、品牌）、5个化（年轻、知识、专业、现代、国际）、6个力（魅力、能力、体力、阅历、学历、毅力） NITI 代表你 （U）、新世界 （New World）、創新 （Innovation）、信任 （Trust）和進步（Improvement），象徵著集團賴以成功的核心價值，以及「創新發展 你我共建新世界」的信念。 核心理念 丁佐宏三兄弟 郑裕彤四兄弟 创始人 置业、商业、家居、工业 物业、酒店、基建、服务、百货 主管业务 常州 香港 成立地点 1988年 1972年 成立时间 股份公司 股份有限公司 企业性质 中国民营500强企业 3573亿港元，恒生指数成份股 集团规模 上海月星集团 香港新世界集团 开发商 华东师大 淮海路 商圈 2013年7月 2013年1月 开业时间 320000㎡ 40000㎡ 经营面积 上海市中山北路 3300号 淮海中路300号 位置 月星集团上海环球港 新世界上海K11 项目 区域位置情况 月星环球港 环球港 长风商务区 真北商业区 中环百联 长风商业区 长城长商厦 西宫商业区 曹家渡商业区 中山公园商业区 K11艺术购中心 K11 香港广场南 香港广场北 力宝广场 上海广场 金钟广场 大时代广场 太平洋百货 瑞安广场 K11是在前期经营失败和整个淮海路经营不景气的情况下重建经营的。 面对中山公园龙之梦和周边商业的竞争，难度非常大。 困难所在 1、定位：如何突围 2、建筑：如何扬长避短 3、业态：组合、动线最优 4、经营：让客户停留时间最长、回头率最高 5、管理 ：服务注重那些细节 6、停车 ：如何利用效益不佳空间 一、面临的问题 如何解决 K11艺术购中心 月星环球港 经营定位：处在传统商圈，人流足，竞争大，经营必然有特色，品牌相似度不能太高，不然没有吸引力，引入未进入中国的大牌。 建筑形态：地上空间有限，而且核心一楼面积太少，通过大量挖掘地下空间弥补地上面积不足，通过功能互补，把商业价值较低的楼上空间做成停车位。 面积太小：作为传统意义上的商场面积太小，经营主题必须做得细分，所以要把传统商场没有的人文、艺术、自然、展览放到里面。 让客户上楼：是所有商业经营者最头痛的问题，一般很多商场把服装与运动用品放在上面，形成特定消费习惯；K11把餐饮、美容院主要放在二楼以上，突出清净环境外，另一个原因我认为是被逼出来的。 经营定位：周边都是居民区，商业气氛一般，面临中山公园龙之梦抢客户和长城长分流客户，长风公园商业的竞争，定位是以综合型的家庭消费为主，满足家庭消费的各种需求（除硬装外）。 面积太大：面积大很难满铺，通过降低租金和品牌档次来满足。规划上不可能进行仔细设定经营的品种和业态分布，只能做到大块规划。造成了动线乱、业态乱，消费者感觉大，但无所适从的原因。 让客户上楼：目前环球港楼上生意也非常差（除餐饮、电影院外），有地下商业的商场，客户一般习惯先到地下商业后再上楼。目前无解决方案。 建筑形态：长而宽的建筑形态，形成双动线（近1公里）和竖向动钱，容易造成商业视线死角和客户中途折回，客户到达商铺的到达率不高，造成商业经营人流不够和不均。而且手扶电梯悬空，安全有隐患。 K11主力店 巴宝莉 麦丝玛拉 杜嘉班纳 蔻依、珂洛艾伊 环球港主力店 乐购超市 家得乐 上海国际影城 K11建筑形态 外观图 外观图 一楼车库出口 办公楼大堂 一楼面积太少，经营动线上基本是东西分割，北面是大堂基本无商业。 一楼电梯 楼上中厅 二楼电梯 四楼二层餐厅 K11建筑形态 一楼电梯在中厅，后面是写字楼大堂无商业；二楼以上的电梯在东面，很好利用了中间北面的商业空间（一楼大堂的空间）。四层做了二层商业空间。 环球港建筑形态 一楼平面图 南动线 北动线 中线 楼顶车库进出口 地车库入口 地车库出口 多动线，造成了客流自然分割和阻断，容易导致客流不均和商铺达到率较差。 环球港建筑形态 双动线 竖向动线 K11楼上业态情