市场分析：上半年京津市场.pptxVIP

北京、天津上半年房地产 市场研究报告 2016年7月 目录 一、政策研究··· ··· ··· ··· ··· ··· ··· ···· ·· 3-9 二、北京市房地产市场··· ··· ··· ··· ··· ··· ···· 10-33 1. 北京商品住宅市场· ··· ··· ··· ··· ··· ··· ···· 10-26 2. 北京商业办公市场··· ··· ··· ··· ··· ··· ··· ·· 27-33三、天津市房地产市场··· ··· ··· ··· ··· ··· ···· 34-46 1. 天津商品住宅市场···· ··· ··· ··· ··· ··· ··· · 34-41 2. 天津商业办公市场· ··· ··· ··· ··· ··· ··· ···· 42-46 2 3 一、政策研究 4 房贷再降“门槛”，效果有待观察 央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”。通知称，在实施不“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5%。 执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。银行放贷要恪守上限，月供还款额不能高于家庭月均可支配收入50%。即使银行首付降至二成，但每个家庭月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的，银行有可能无法向购房家庭发放更多贷款。 政策效果有待市场观察： 房贷利率并未降低，降低首付甚至会带来还款压力增加；月供增加，以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力，购房家庭也未必敢向银行贷款； 对于去库存的方式,单靠降低房贷门槛作用有限。应该多措并举,陆续打出降房价，减税费等“组合拳”，要靠产业布局和公共资源分配的调整。 5 北京调控政策释放信号，新出让土地恢复70／90政策 3月31日，北京市再挂昌平两宗地块，但最重要的是，地块挂牌文件的第五条明确写到：“ 本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。” 70／90政策再次正式回归市场。 此次北京通过土地挂牌释放的政策信号，依然是和上海最严限购政策的步调保持一致。前不久上海发布的楼市新政就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。” 政策分析： 70/90政策的出台对刚需群来说无疑是一大利好。目前，北京地价飙涨，开发商为了实现利润率不得不把项目产品高端化，以致五环以内再无刚需，这一政策的实施可以在土地供应量有限的情况下，增加商品房的套数，以尽可能满足刚性需求。 政策对豪宅市场也是一大利好，因为豪宅项目一般都是大户型。现在，中小户型占比达70%，大户型就稀缺了。 信息来源：CRIC房价北京 6 北京2016年棚改项目名单出炉 信息来源：中国房地产报 3月9日，北京市政府官方网站首都之窗发布《北京市2016年棚户区改造和环境整治任务》通知，公布2016年棚户区改造项目的详细名单。其中涉及全市危改、棚改、平房修缮等项目335个。其中包括196个储备计划项目。2016年计划改造户数40258户。 在今年的棚改项目中，在各行政区的棚改储备项目当中，出现很多老牌开发商的身影。仍然以央企和国企为主。 在东城区与西城区的棚改储备项目中，实施主体或建设单位名单中，包括首创、金隅、住总、华润置地、金融街控股、北京城建等多家央企和国企。 首创将参与东四三至八条平房修缮项目和朝阳庵项目新增棚户区改造项目。金隅集团将参与东城区南锣鼓巷周边平房修缮项目以及房山区金隅窦店科技园棚户区改造项目。华润置地（北京）股份有限公司将参与西城区横二条危改项目。金融街控股将参与西城区闹市口住房和环境改造工程平房修缮。 7 京津冀五年内不再新增建设用地，抑制土地财政 5月3日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》。《规划》提出，将通过建设用地“减量瘦身”，倒逼城市功能提升，不再安排新增建设用地，北京顺义东部等13片耕地，将划入永久基本农田。   《规划》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区土地利用原则和利用导向，鼓励将存量建设用地转化为生态用地，而存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地以存量建设用地结构和布局调整为主。增量控制区不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地。 政策分析： 抑制土地财政及