把项目做砸的十种的办法 .docVIP

把项目做砸的十种办法，妥妥滴！ 2015-02-15 點右側蓝色字加我 《建筑技艺》杂志《建筑技艺》杂志 《建筑技艺》杂志 微信号 ATJournal 功能介绍 前身为《建筑技术及设计》，创刊于1994年，由中国建筑设计研究院主办，崔愷院士任编委主任。杂志面向建筑师和地产商，报道国内外先进的设计理念和优秀案例，注重建筑的细部、构造，关注实施技术。每天一条微信资讯深度解读。 而在房地产里，宋家泰很久之前写过一篇文字：地拿砸了，一切都开始砸了。前阵子微信中也开始传播一篇文章叫：地拿好了，又开始做砸项目了。文章的核心内容还是在诉说如何做好一个项目。 今天卢俊就无聊一下，就彻底的和各位分享一下我觉得把一个项目做砸的十种方法，欢迎做无间道的各位沟通分享。 做砸项目第一招：过于依赖未来规划，落地措施遥遥无期 危害能力：95 中标可能性：100% 对于房地产开发来说，是需要一定的远期规划，因为项目从拿地到入住需要2-3年的时候，所以未来的规划对于项目是否成功是有借鉴意义的。但是如果过分的依赖，那么项目失败的可能性也非常大 前段时间我去南通通州。这个区域属于一个完全依靠远期规划的区域，宣称未来会引入机械产业，然后大学教育产业，然后又靠海可以引入旅游独家产业。基于三个产业的支撑可以捆绑开发房地产。但是去过的朋友应该知道，所有的规划五年前如何现在也是如何，但是这五年时间落地的规划屈指可数。而大量已经买地的开发商比如中南现在开发状态非常的尴尬。所有项目基本停滞，大量所谓的主题地产也和区域规划一样停在概念阶段。 这就是区域政府在规划和落地之间的差距，房地产开发的第一步是区域城市的开发，如果政府对区域开发的力度都跟进不上，那么这里面项目开发的成功性也几乎没有。 做砸项目第二招：选择没有稳定人口的区域拿地 危害能力：95 中标可能性：95% 正如各位大佬所言，地对于项目是否成功的决定程度很大，基本占到最重要的程度。因为地块的不可移动性，地块基本就决定了项目的规模，周边的资源属性，未来辐射的客群以及未来可能的产品形态。 而对于地块的属性，我认为最重要的在于，区域周边是否拥有稳定的居住人口，因为项目只有实现销售才能实现闭环。人的层次不同无非是卖的贵点便宜点，而如果没有人，一切都无从谈起。所以如果一块地拿在一个远郊区域且未来两年没有人口导入的计划，那么项目做砸的概率是很大 那么为什么说中标可能性是95%，还有5%的可能是通过打造类似低密度物业或者定向物业的可能提升客群的辐射范围，或者靠着白菜的价格贱卖。大概如此。 做砸项目第三招：拿地前后集团对于项目目标有着逆转性变化 危害能力：80 中标可能性：80% 所有企业在拿一块地的时候都会有大概的策略，这个项目我大概是走现金流还是走利润，整体的开发周期是多久，希望获得多少的利润率。这些个经济指标在拿地时候基本都会有一个判断，后期的销售计划也基本按照这样的计划罗列销售方案。 但是如果在拿地后集团对于项目的策略发生较大的问题，那么项目失败的可能性就会几何形放大。 和大家举一个例子，有一家叫金大地的开发商，是安徽的一家本土开发商。在2014年的时候，基本上公司所有的项目都处于尾盘或者滞销的状态，公司的现金流发生极大的问题，所以全集团都把希望放在蚌埠这个待售楼盘身上。据说希望开盘一个月实现6个亿的回笼，按照当地的房价来算一个月需要卖掉1200套。结果项目采用降价1000块，三家联合代理＋电商的组合，然后号称现在来一个人都给100块的奖励……基本上保证了项目每天都是人山人海。但是这样的刺激力度也使得项目的口碑以及客户的信心迅速的透支，虽然说开盘一个月有500套的去化，但是后期基本无人愿意购买。 所以集团策略对于项目的支持的作用是多大，对于一个项目如果没有一个坚实的肩膀和靠山，单独项目的根基也会不稳，失信于客户便等同于失信于江湖。 做砸项目第四招：强行规划逆天的产品形态 危害能力：80 中标可能性：80% 房地产一直在说创新创新，其实我们的创新点一直存在于一些细节，对于户型、规划等元素的创新几乎很少出现颠覆性的改变。核心是对于房子这个产物，对于客户需要使用10-20年的时间，一旦发生颠覆性创新对于长线的居住需求是一个本质性的影响。强行逆转的创新很有可能换来惨痛的代价。 在上海，大平层的代价大家应该都听说过哇，09年的时候，土地的旺市催生了大量的面粉贵于面包的地块。为了可以产生足够的利润，所有的开发商都采取了兵行险招：做大平层。并宣称这种产品的舒适度可以达到别墅的尺度，所以我们可以卖出别墅的价格。 这也是金地天御、金地天境、华润佘山九里等等项目存在的原因，也是失败的核心原因。 历史告诉我们，强行规划逆天的产品形态，会付出惨痛的代价。 做砸项目地五招：开发周期过长从而放大竞争格局 危害能力：80 中标可能性：70% 万达进入一个