房地产开发企业土地增值税清算实务-宁波江北地方税务局.PPTVIP

* 核定征收，5个行为之一，1个流程 扣除项目总金额已售部分计算，包括利息和税费 * 用地 看土地合规，工程看建筑合规 最后一张预售许可证 * 取得土地使用权所支付的金额=地价款+契税，不包括买地支出的其他费用 * * 可移动的软装修部分，比如电视、沙发等，在成本上一律不得扣除，就是既不能进成本，也不能进费用，在收入上如果房产公司能单独核算的，允许从收入中剔除，如果不能区别，那收入算总收入。 对于清算时未移交的公共配套设施，以后会不会移交比较难判断，外地有的税务机关让房产公司在公众媒体上声明，或者在小区显要位置刊登公告，说明这是属于公共配套设施，属于全体业主。大家也可以作个参考 * 注：1、“普通住宅”的认定：市区按照甬政办发[2005]104号文公布的标准执行,其它各地按照当地政府公布的标准实施。 2、低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。 1、先计算出总已售房产成本费用，然后在各类已售房产中进行分摊。 2、商业分摊系数上浮时，其余房产分摊系数必然下降，保持总分摊建筑面积保持不变。 3、特殊情况下纳税人可以选择不上浮，比如企业提供证据表明商业用房成本不高的。 逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 逾期缴纳土地出让金的罚款支出不得扣除 延期交房违约金、延期交房赔偿款等性质的支出不得扣除 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 土地征用和拆迁补偿费审核 查看《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁安置补偿协议》、《拆迁台账》以及取得的土地招、挂、拍时相关文件或出让合同对补偿费的约定，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，审核是否存在多列支拆迁补偿费或回迁户支付的拆迁补差价款未抵减拆迁补偿费的情况。抽查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同、签收花名册和签收凭证是否一一对应。重点关注无合法凭据支付补偿款和向关联方多支付补偿款的情况。 土地增值税清算审核 房地产开发企业通过土地“招、拍、挂”手续取得土地，如在土地出让合同中已明确应支付拆迁补偿费，且能提供合法有效凭证的拆迁补偿费用允许作为成本扣除。其它发生的各类拆迁补偿性质的费用如不能提供明确证据和合法有效凭证的，一律不予扣除（税二复字【2010】17号） 按国税函[2010]220号、甬地税二[2010]106号文执行 《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号） 自2012年7月1日起施行 《办法》明确要求必须是“净地”，禁止“毛地”出让，就避免因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。 设计费用审核 核实房地产企业签订的设计合同、取得的设计费支付发票和银行结算凭证，看合同、发票、银行结算的收款单位及金额是否一致。对由境外设计单位设计的，要求企业提供《服务贸易等项目对外支付税务备案表》。必要时，可要求其提供境外中介机构报告。 资质 凭证 费用标准 是否境外 土地增值税清算审核 资质：建设[2000]50号第四条 勘察设计合同的发包人(以下简称甲方)应当是法人或者自然人，承接方(以下简称乙方)必须具有法人资格。甲方是建设单位或项目管理部门，乙方是持有建设行政主管部门颁发的工程勘察设计资质证书、工程勘察设计收费资格证书和工商行政管理部门核发的企业法人营业执照的工程勘察设计单位。 费用标准：中规协秘字[2004]第022号 中国城市规划协会《关于发布城市规划设计计费指导意见的通知》 建筑安装工程费真实性审核 查看建安施工合同、工程结算书、企业付款凭证、记账凭证单、工作联系单和施工方开具的建安发票，审核合同施工方、支票收款方、发票开具方及各类合同凭证金额数据是否一致。（2013.7.1起建标[2013]44号） 结合商品房类型、用途、结构等因素，审核企业的单位面积建安成本，将单位面积建筑安装工程造价（包含土建、水电、初装饰）与市发改委、房管局定期公布的宁波市区各类房屋建筑安装工程造价进行核对。对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据。如仍有疑问的，可作进一步核实。 中介报告披露：如实施具有重大影响的新技术、新材料情况并说明具体名