不动产投资管理简易之不动产投资分析指导老师王忠建组别.pptVIP

不動產投資管理 第五章 當代不動產投資分析工具part1 組別：第5組 組員：C9635003 廖珮君 C9635028 古玉妃 C9635051 張玉如 C9635052 沈昱均 C9635112 陳君安 Q1 、何謂「內部報酬率」(Internal Rate of Return，IRR)?何謂「修正後之內部報酬率」（Modified Internal Rate of Return，MIRR）?下列A投資案之IRR為何（以試誤法(Trial and Error)由8%之報酬率起算）?又當再投資報酬率為3%時，其MIRR為何?如果投資者之要求報酬率為8.8%，試分別以IRR與MIRR為準則，判斷A投資案是否可以投資。 ANS1.所謂「內部報酬率」(Internal Rate of Return，IRR)，是使投資計劃所產生之現金流量折現值總和恰巧等於期初投入成本的折現率－即能夠使NPV剛好為0的折現率，如 因此，當投資計劃的IRR大於必要報酬率時，則投資者可考慮接受此計劃；相反的，若IRR低於其必要報酬率，則計劃不可行，若兩者相等則接受與否視執行者態度及客觀環境而定。 2. 所謂「修正後之內部報酬率」（Modified Internal Rate of Return，MIRR）是將IRR法不合理的再投資報酬率假設－以IRR進行再投資，修正為以「資金成本」從事再投資，簡單定義為「在假設每期現金流量可以再投資報酬率再投資之情況下，至投資計劃完成時，此計劃平均每期可得之報酬率」，其公式? 3. A投資案之現金流量圖 3. 4.再投資報酬率3%時，其MIRR 5.投資者之要求報酬率為8.8%時， IRR=14.85%8.8% ?A投資案可以投資 MIRR=14.03% 8.8% ?A投資案可以投資 Q2 、何謂淨現值(NPV)?利用淨現值法做為投資決策之準則有何缺點?何謂風險容受力(Risk Absorption)?如果甲投資案之現金流量如下表，試分別求算其淨現值及風險容受力。假設A投資者之要求報酬率為8%，可接受之風險容受力下限為0.06，請問其可否投資甲案? ANS1.淨現值(NPV)是考慮貨幣時間價值的資本預算決策準則，又稱為現金流量折現法(Discounted Cash Flow Method)，其內涵在於所有的現金流量必須以資金成本折現，使其產生的時間回到決策時點，並在相同的時間基礎上比較各期淨現金流量與投入成本的大小，作為判斷投資計劃可行性的依據；至於淨現值，是指各期淨現金流量之折現值總和減去期初現金支出後的剩餘值。 若以CF0表示期初投入成本，CFt表示未來第t期之現金流量，i是折現率，投資期間計n期，則淨現值為： 3.風險容受力(Risk Absorption Rate,RA)又稱為風險吸收率，表示每投資1元之自有資本，在預期未來收益下，可以容受多少元的損失。風險吸收率實為將淨現值依必要報酬率化為未來每年年金與自有資本之比值，即 4. Q3、何謂風險容受力(Risk Absorption)? 假設A投資案自現在(第0年)起至第五年，每年對投資人 (其必要報酬率為6%)發生之現金流量依序為：-700萬元 120萬元、260萬元、180萬元、300萬元及280萬元， 試評估其風險容受力之大。 ANS:1.風險容受力(Risk Absorption Rate,RA)又稱為風險吸收率，表示每投資1元之自有資本，在預期未來收益下，可以容受多少元的損失。風險吸收率實為將淨現值依必要報酬率化為未來每年年金與自有資本之比值，即 若RA愈大，表示其吸收風險的能力愈大，投資者之風險愈低； 反之，RA愈小則投資者之風險愈高。 RA亦可做為放款機構評估放款風險之指標。 2.先求算NPV再求RA ?NPV=2,425,985(元)