产业与养老社区高端论坛2012.1.13 深度对话.pdf

第四届中国养老产业与养老社区高端论坛 现场实录——深度对话 主办单位： 清华大学建筑学院 中国房地产报 联合主办单位： 全国工商联房地产商会 中国房地产业协会 协办单位： 清华城市规划设计研究院 北京清城华筑建筑设计研究院有限公司 中国之家低碳发展联盟 中国房地产业协会老年住区委员会 承办单位： 清华大学建筑学院住宅与社区研究所 优博集团 CIHAF 中国住交会组委会 【深度对话环节】 深度对话 对话主题：经营模式与投融资关系探讨 特邀主持人：北京清城华筑建设设计研究院副院长 陈首春先生 中国人民大学财政金融学院 教授：吴晶妹 女士 中国明日之城城市发展研究院 常务理事、秘书长：王建文 先生 日本财团法人，亚洲商业再生支援机构 理事：贾晓海 先生 泰康人寿保险股份有限公司 助理总裁，泰康之家投资有限公司CEO ：刘挺军 先生 北京太阳城集团董事局 主席：朱凤泊 先生 上海亲和源股份有限公司 董事长：奚志勇 先生 特邀主持人 陈首春：各位嘉宾大家下午好！在对话开始之前，我先给大家梳理一下要讨论的 话题，这里我借用德鲁克一本书的书名《已经发生的未来》作为这次对话的题目。 我们在这里虽然是讨论养老地产的销售及销售之后，但是我们涉及到的是现在养老地产 的困境，无论是开发商也好，还是金融机构也好，到底养老地产做还是不做，房屋做好是卖 还是不卖，持有还是不持有，比例是多少。要回答这些问题，我们很大程度上要依赖对未来 销售以及销售之后的运营管理的讨论，才能使我们做出对现在的看法。 作为传统的住宅房地产和养老地产，事实上在前期拿地、规划设计和竣工验收，销售合 销售之后，开发流程是大同小异，只是销售之后，是存在比较多的差异点。 对于销售环节，它和住宅地产在销售方面比较本质的差距在于，房产证销售只是它销售 的一部分，甚至有一些项目，完全没有房产证的销售。这个是由于其相当比例的持有特点， 它除了销售房产证以外，还有很多其他的现金回款的方式，对于其他的现金回款方式也是我 们今天对话要讨论的话题。 观察我国房地产业十几年的发展，正是借助了包括房屋预售在内的资金杠杆作用，才能 使我们以较小的原始资本金投入撬动大规模地产项目，从而使我们能够在如此短暂的时间内 依靠市场手段解决了中国快速城市化进程中的基本住房问题。 养老地产在国内目前还处于百废待兴的阶段，健康有序的现金流筹划及管理，积极有效 的退出机制，是传统房地产开发商是否能够时顺利地进入养老地产开发建设领域的关键因素。 我个人认为，目前能看到的养老地产实现销售回款可能有下面的几种方式，我们今天重点讨 论前三种方式，要关注的是房屋使用权和会员卡。 在销售之后的运营管理阶段，是养老地产的核心，它的业务构架是以特定的养老人群为 消费者来构架的。在后消费时期，我觉得可能我们要关注两方面的问题：一方面是入住老人 关注什么；另一方面是开发商关注什么。我们在如何满足消费者的前提下，如何做好盈利评 估及风险控制，是使我们是不是能够真正进入养老地产的关键。 我个人分析，老人关注的问题大概是4 类：医疗问题；持续照料问题，从准退休到退休， 55 岁到60 岁开始，到80 岁这么20、30 年，老人一定是处在不同的阶段，活力健康以及介 助、介护，在不同的阶段，在一个养老机构里是不是能够得到全程的照料，这是很关键的问 题。 前面的嘉宾有讲到精神层面，也是我们要关注的问题。同时，虽然开发商从事商业型养 老地产的开发，虽然面向的是中高端的人群，可是可支付性可能也是我们要讨论的问题，因 为我们普通的住宅物业费还有一定的困难，对于养老项目，它的月费的支出会更高一些，对 服务的要求会更特殊化一些，这种可支付性也是我们要关注的问题。