中金公司-房地产：时空坐标下的中国房地产二-年均10亿平米的蛋糕.pdf

证券研究报告 2014 年7 月4 日 房地产 时空坐标下的中国房地产（二）：年均10 亿平米的蛋糕 观点聚焦 投资建议 目标 P/E(x) 股票名称 评级 价格 2014E 2015E 为满足合理居住需求，2020 年之前中国城镇区域每年还需要新增 万科A-A 推荐 11.25 5.0 4.3 7.2 亿平米商品住宅及2.4 亿平米保障房。中国住房市场下半场才 华侨城A-A 推荐 6.87 6.8 5.9 悄然开幕，而板块估值已反映了过度悲观的预期，建议长期投资 荣盛发展-A 审慎推荐 12.60 4.9 4.2 者逢低介入。我们的首要推荐：港股中海、万科、融创；A 股龙 浦东金桥-A 审慎推荐 12.66 19.7 16.9 头公司（万科、保利、招商）。 金地集团-A 中性 8.70 11.7 9.4 中国海外发展-H 推荐 26.10 7.1 5.8 理由 华润臵地-H 推荐 21.17 7.4 6.1 住房存量基本充足，但分配极不均衡，且质量亟待提高。截至2013 龙湖地产-H 推荐 16.86 6.2 5.0 年底，中国城镇存量房已达户均 1.14 套（其中12.5%为小产权房）。 融创中国-H 推荐 8.91 2.9 2.3 但分配极不均衡，一方面户均实际仅占用0.94 套房，住得拥挤； 深圳控股-H 推荐 3.43 5.5 4.2 另一方面占总存量 18%的空臵房几乎全部被 15%的最富裕家庭所 方兴地产-H 推荐 3.76 4.8 3.5 持有。与此同时，中国还有20%~25%的家庭居住在危旧或设施落 后的房屋中，居住条件亟待改善。 从需求端来讲，保守测算，未来每年住房需求仍有 10.6 亿平米， 这仅指城镇范围内的合理居住需求，而不考虑投资需求和市场摩 擦。具体而言由以下四部分组成： 中金一级行业 房地产 ► 家庭裂生需求1.9 亿平米，其中城区1.1 亿，镇区0.7 亿； ► 城镇化需求3.0 亿平米，其中城区1.6 亿，镇区 1.4 亿； 118 沪深300 中金房地产 ► 拆除改造需求4.0 亿平米，其中城区2.3 亿，镇区 1.7 亿； 112