土地一级开发模式.pptxVIP

土地一级开发模式 ;一、概念 ;二、两种模式;(一)以政府为主的模式;??1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。;2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。;3 ．城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。;(二)以民间为主，政府辅助支持的模式 ;三、土地一级开发模式比较 ;（一）政府角色;（二）企业角色;（三）操作方式;（四）优势 ;企业主导型模式： 1、可以帮助解决政府土地开发资金不足的问题，减少政府开发土地的风险； 2、引入企业机制，改善政府的管理体制，有利于搞活土地开发，提高土地开发效率。;（五）劣势;企业主导型模式： 1、政府对于土地供应量的控制将相对被削弱； 2、由于竞争的存在，企业受制于政府的状况将有土地的开发权掌握在政府手中，极易滋生腐败； 3、政府和企业在投资、经营决策以及收益分配等方面不完全一致产生摩擦。 ;（六）收益;总之，土地一级开发的政府主导型模式及企业主导型模式在政府、企业的角色定位、操作方式、收益分配上都有不同。 土地一级开发的政府主导型模式和企业主导型模式各有优缺点。由于各地的发展状况不一样，要结合当地的经济发展状况、房地产市场发展状况选择适合的一级开发模型，并根据变化及时进行调整。;四、不同开发模式的实例 ;土地一级开发模式示意图;（一）重庆——政府主导型模式 ; ;九大集团在具体分工上有所不同，大体为三种方式：自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和及国企改革联动土地储备方式(见表1)。 ;重庆的政府主导型土地一级开发模式由于对各个土地一级开发机构职责范围的划定不是十分明确，国有控股集团之间同样存在博弈，主要体现在争取进行一级开发的地块时有利益冲突。;（二）北京——政府主导型模式及企业主导型模式并存 ; ;及重庆不同的是，北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。;北京的企业主导型土地一级开发模式处于起步期，是不完全竞争市场；招标中存在“围标”现象，有待进一步市场化；企业参及一级开发的主要目的是进行二级开发。;(三)天津土地一级开发;天津土地整理中心，依托政府资源及银行的支持，承担着以中心城区为主的一级土地整理工作。城区边缘的重点城镇开发，则以大型国有开发集团和当地政府为主。民营地产企业主要与政府合作，参与天津远郊区成片土地的整理与开发。 ;对及天津一级土地开发商来讲，一般采取的资金运作模式为：首先，与政府签定土地一级整理的协议，约定后期的利益分配方式；其次，以企业自有资金或信托贷款的方式（需要有信誉的企业担保）进行土地的整体规划和整理工作。 ;（四）海南土地一级开发经验;2006年7月19日，海南省人民政府出台的《关于规范企业参及土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益。;也正是由于海南土地一级开发的优惠政策及巨大的市场空间，吸引了李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团等地产巨头大举进入海南一线海岸地的一级开发。2007年4月29日，首创股份及海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩 ;（五）成都——政府及企业双赢的开发模式;成都的部分开发商已经突破了土地一级市场的开发的范畴，走到了区域运作的层次上。 中信、置信、中铁二局集团都称得上城市运营商。;（六）上海土地一级开发 ;1、政企合作;例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土???资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。 ;2、股权收购;例如，上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有