焦作香港城项目市场调查报告.pptVIP

焦作市的国内生产总值和国内人均生产总值增长水平 焦作以第二、三产业为主，第二、三产业的比重近两年逐年递增，焦作的城市化进程加速。 主要商业项目租金、售价情况分析 城市性质 焦作市是区域的政治、经济、文化、商贸、交通、旅游、科教、信息中心和金融中心；中原城市群“金三角”的战略支撑点和区域性中心城市，是资源深加工、新型材料、汽车零部件、重化工为主的综合性工业城市和山水旅游城市，是晋东南豫西北地区重要的交通枢纽和区域性物流中心。 焦作市商业组团分析 老城商业组团： 焦作市商贸、金融与都 市旅游等综合服务中心； 焦南商业组团： 焦作市政治中心与现代 休闲娱乐服务中心； 高新组团： 焦作市高新科技工业中心与 现代制造业中心； 中站组团： 焦作市工业与区域性仓储物 流中心； 马村组团： 焦作市重工业中心。 商业网点规划分析 商业网点规划分析 城市发展方向 城市发展方向为“内调外延，南移东扩”，即城市的未来发展是旧城区以结构调整为主并适当的向外围发展，城市未来发展方向是向南向东发展。 城市区位条件分析（铁路） 城市区位条件分析（高速路） 我们依据竞争要素可把焦作市区现状商业格局规划分为两大类竞争：即直接竞争（产品市场竞争）＆间接竞争（消费市场竞争）。 本案位于新华街以东、民主路以西、解放路以南和平街以北区域属于一级 商业主中心区域内。 随着周边项目的经营归位，本案将是一级商业主中心的重要组成部分，并将以解放路为商业轴线，与三维商业广场、新亚商厦、百货大楼、贸易大厦等共同构成“新旧互补”的商业阵容，推动该区域的商业与住宅的全面省直。 同样正如前述，区域商业项目经营业态雷同度极高，恶劣陈旧的购物环境，这些都预示着本案只有走差异化的产品路线才能明显区隔现有市场，从而摆脱现状恶性竞争的“怪圈”。 分 析 1. 三维商业广场地处解放路与民主路交口，整体面积约12万平方米，其中商场面积8.1万平方米。绝佳的地理位置使得招商面积达到95%，经营品牌以二、三线品牌为主，以中，低档消费群体为主，在焦作地区三维商业广场是目前 百货必威体育精装版也是经营状况最好的商业百货之一，整个商场的布局较为合理，动线明朗，因此在整体规划上比较一致，统一。 2. 焦作市的百货业基本都是以二，三线品牌为主，使的行业竞争日益激烈，也无法满足人们对一线品牌的需求，更无法提升商场的品质。 3. 停车位成了制约三维商业广场经营的硬伤，停车位不足现象愈发明显。 分 析 1. 百货大楼同样地处解放路与民主路交口，与三维广场成对角线排列。整体面积约2.2万平方米，其中营业面积1.26万平方米。他是焦作市购物中心的最早期代表（始建于1955年），招商面积达到95%，经营品牌以二，三线及低档品牌为主，以工薪消费群体为主。作为焦作商业的代表，百货大楼引进的品牌主要以二、三线品牌为主，并且多为国产品牌，国际品牌少之极少，还远远达不到同类消费市场的品牌需求。 2. 虽然百货大楼是焦作最早的百货企业，但由于硬件设施过于陈旧、停车位及安防、消防系统的老化，最主要是由于国有企业背景渐渐在市场化商业运作中倍感吃力。所以相比于其他几个商场，无论从人流量还是成交购买率，都无法与作为新兴商业的三维商业广场相比； 3. 在商业建筑设计上，百货大楼入口较小，无法体现现代高档商业的形象与气势，而内部购物环境也远远达不到高档消费需求。 分 析 1. 贸易大厦地处解放路黄金位置，与三维广场比邻。整体面积约8万平方米，招商面积达到95%，经常货品以低档廉价商品为主，同样以工薪消费群体为主。一楼经营百货商品（零售兼批发），二楼主要经营服装及饰品，三楼是以五金及电动成销售为主，实行的是店中店形式。四楼、五楼为百货大楼恒兴商厦，虽然人气很旺，但业态定位零乱，整体风格上不统一，没有统一的经营管理。加上商场的布局不合理，没有明显的交通动线，经营层次始终上不了档次，更加无法满足中高档消费人群的需求。 2. 根据市场调研，贸易大厦多数经营商户迫切需求改变商业经营现状，但苦于找不到更加理想的经营场所而又不想放弃贸易大厦强大的客流量，这正好给本案地下一层卖场提供了租赁市场的客户基础条件。 分 析 1. 与百货大楼、贸易大厦等相比，新亚商厦的货品档次、硬件件设施，在竞争中均不占