综合商贸城前期开发策划方案.docVIP

PAGE PAGE 1 莆田商贸城前期开发计划 一、部门架构设置 二、工作计划 三、项目定位、规划设计 四、费用预算 五、市场调研 六、项目开发、招商推进计划 谢勇 2012-11-20 一、部门架构设置 招商总监 1名 招商总监助理 1名 招商经理 2名 销售经理1名 各带一组 招商主管 2名 招商与销售代表 10名 招商部两组 共10-12人 营销策划经理1名 营销策划部共3-4人 编辑、设计文案1名 广告策划执行1名 记者、编外媒体1名 （开盘前需要） 客服主管 办公室内勤文员 1名 销售经理 1名 销售客服部 6人 销售主管 1名 销售代表 4名 客服运营部 经理1人 （销售和客服人员后期需要 可以有其他部门人员转入） 客服运营主管2人 按揭文员2人 以上人员有副总（招商总监）根据工作表现考核；薪资和提成均实行上下浮动20%的奖罚实施。 二、工作计划 1、组建团队 2、招商、调研培训 3、市场调研 4、调研分析、撰写调研报告 5、项目定位、品牌设计、业态规划 6、组织参加相同行业市场的调研 7、对自身项目设计、规划、包装造势 8、申请政府政策支持 9、招商拓展 10、配合工程部做好建筑设计和开发建设 三、项目定位、规划设计 项目定位： 莆田木材商贸物流园 经营业态：木材、板材、家具家俬、家具配套（机械工具、油漆涂料、胶水、皮具、布衣、小五金、竹藤棕草产品）、木材深加工或延伸产品。 园区规划：总部商务中心、交易展示中心、仓储物流中心、购物中心、商住区、娱乐区、餐饮区、健身康体中心、商业广场、停车场。 四、费用预算 以公司前期预算：总产值14亿来核算 广告设计策划和执行费用：14亿ⅹ2%=2800万 分三个阶段 包装造势期1000万 开盘销售期 800万 开业活动期1000万 招商拓展费用：14亿ⅹ3.5%=4200万 其中招商策划、销售运营人员工资14亿ⅹ1.5%=2100万 招商销售佣金（提成奖金）14亿ⅹ1%=1400万 招商拓展与公关费用（交通、出差、应酬费）14亿ⅹ1%=1400万 实际项目值价可以达到70万方ⅹ4000元/平方米= 28亿 五、市场调研 市场调查方案内容：调查目的，调查计划与方法，抽样调查，时间安排，负责人。 1、莆田市区域发展战略，政府发展侧重点，产业政策，金融政策，土地政策，秀屿区开发政策；莆田市的城市总体规划，秀屿区发展规划，市政设施建设，基础设施建设与布局，道路路网结构情况，公共建筑信息。 2、项目地块周边产业调查，莆田经济环境和支柱产业调研分析 3、莆田市商圈、人文、政府重大活动。 4、莆田市秀屿区商业结构和木材加工区的招商政策，园区规划，开发理念等调查 5、竞争对手的商业、市场、经营状况调查与挑战分析 6、未来商铺、产品供应量的调查 7、木材市场和延伸业态市场的现状与优劣势和问题调查 8、莆田仓储物流调查 9、莆田消费能力、消费习惯调研 10、项目周边交通规划调查 11、商贸城发展前景调研 12、莆田商业协会、商会了解 六、项目开发、招商推进计划 1、项目品牌命名定位、业态规划定位 2、项目形象设计 3、项目投资效益分析 4、调研、设计、规划、招商、建设、招商销售、运营整体推进计划 5、政府政策支持 6、建筑设计 7、确定商贸城类型、经营业态和商品 8、市场发展特征设计 9、市场调研（调查目标、调查内容、制定四维空间法的调查方法和方案、有效进行调查、整理编写调查报告、统计调研分析） 10、商贸城的策划定位（项目概况、法律及政策风险、市场规划、项目开发计划、投资于效益分析、综合分析与建议）， 定位原则：明确基础产业、保证仓储物流通畅合理、市场具有发展性、能招商吸纳周边商业进驻。 商业模式：木材、板材、家居家俬、家具配套、竹木藤工艺品。 11、商贸城的建筑规划设计： 出入口位置、空间和道路宽度、无障碍设计； 动线规划设计，联系外部主干道、人员出入动线、水平动线、车辆出入道路设计； 12、商贸城建筑规划设计 外立面形状、色彩、空间、景观、建筑群 13、商贸城各建筑物的规划与设计 采光、照明、景观、通风、交通、承载、功能、通路、水电、燃气、通讯 14、工程结构设计 建筑结构形式；标准层高、面积、平面布局；开间、进深、柱网；公共通道；电梯 15、商贸城消防设计 安全出口，防火墙，楼梯间，疏散通道，消防电梯，防火门，消防栓 16、招商与营销管理 A、招商拓展期，开盘期，开业期，养市期，运营繁荣期 B、准备招商营销工具：楼书、ＤＭ、ＶＩ、户外高炮、报纸、电视、电台、车身广告、软文广告，营销活动 C、制定招商营销方法 D、商贸城招商运营管理 1.招商方式：项目洽谈会、项目发布会、招商说明会、合作交流会、投资研讨会、行业展览会、登