公益事业用房拆迁补偿估价研究_附件.pdfVIP

公益事业用房拆迁补偿估价研究 路金勤宋生华李开猛 摘要：在城市大规模的旧城改造过程中，涉及到大量各种类型的公益事业用房拆迁。本文 首先分析了公益事业用房的特点，并提出了拆迂估价时要确定科学的估价方法和思路，测算出合理 的拆迁补偿价格。 关键词：公益事业用房拆迁补偿估价 在大规模旧城改造房屋拆迁补偿估价中，不少估价人员对公益事业用房拆迁补偿估价感到棘 手：公益事业用房既无市场交易实例，又无收益，既不能采用市场法估价，也不能采用收益法估 价；若采用成本法估价，也因公益事业房屋所用土地既无市场交易实例，又无收益，土地价值同样 既不能采用市场法估价，也不能采用收益法估价而使成本法估价搁浅。为此，本文拟根据公益事业 用房的特点，对公益事业用房拆迁补偿的科学估价予以研究、探讨。 1 公益事业用房的特点 公益事业一般指科教、文化、卫生、社会公共福利性、非生产性、非赢利性事业。公益事业用 房主要包括学校、幼儿园、医院、图书馆、文化馆、博物馆、体育馆、科研院所、养老院、疗养 院、社会福利院等科教、文化、卫生、社会公共福利性、非生产性、非赢利性事业用房。 我国公益事业用房具有如下特点： 1．1 权属特点 (1)土地几乎全为划拨土地。 (2)建筑物产权属具体公益事业单位或其上级管理机构。如，学校房产的产权为某学校或某 市、区教委所有，医院房产的产权为某医院或某市、区卫生局所有。 1．2 实物特点 (1)土地形状较规则，地势平坦，有专用附属物，如操场、球场、田径场、游泳池、游泳馆、 花园、水池、小桥、亭台、花草树木、停车场等。 (2)建筑密度较小，容积率较低，院内绿化、景观比较好，环境幽雅。 (3)建筑物建造质量较高，结构较特殊(如净空较高)，建造成本较高。 1．3使用性质特点 (1)具有公共性、社会福利性。 166 (2)少了它，没有它，会影响市民的正常生活，增加市民经济负担，居民有意见。 1．4数量、功能、位置特点 公益事业用房的建筑面积数量、用地面积数量、使用功能、位置布局，必须满足城市规划的要 求。否则，不是造成社会资源的浪费，就是城市居民的公共福利消费不能得到满足，城市综合功能 下降，人民生活质量受到影响。 2公益事业用房拆迁补偿估价的要求 公益事业用房的使用性质、建筑面积数量、用地面积数量、使用功能、位置布局等特点表明， 城市公益事业用房是满足城市社会精神、科教、卫生、文化生活、社会公共福利需要，体现社会文 明进步，保证城市综合功能，保证市民居住质量的物质基础。不应因为公益事业用房的拆迁而影响 公益事业的作用发挥，影响幼儿入托、学生上学、居民看病，影响居民正常生活，增加居民经济负 担。因此，《城市房屋拆迁管理条例》第26条、第24条规定，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当 依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。货币补偿的金额，根 据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 具体说，如果城市规划要求公益事业用房拆除后在拆迁范围内予以重建，拆迁人有义务按照拆 迁前该公益事业用房的使用功能、规模蕈新建造。使用功能是对重新建造质量的要求。规模是对重 新建造数量的要求。同时，其附属物应与房屋同样处理，房屋重建时，附属物也须由拆迁人按照拆 迁前的使用功能、规模重新建造。 如果城市规划不要求公益事业用房在拆迁范围内重建，拆迁入应该履行货币补偿的义务。货币 补偿的标准应当以能使公益事业用房恢复至拆除前的功能、规模的重置现值为准。具体货币补偿金 额，根据被拆迁公益事业用房的区位、建筑面积等因素，以房屋及其附属物恢复至拆除前的功能、 规模的市场评估价值确定。 公益事业用房缺乏交易实例，无收益，应采用成本法按功能重置评估价值作为其市场评估 价值。 3 公益事业用房拆迁补偿估价的现状、建议 3．1 公益事业用房拆迁补偿估价的价值内涵理解有误 对于公益事业用房拆迁补偿估价的价值标准，估价人员几乎都认为应该采用公开市场价值标 准。但是，不少估价人