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第四章：投资性房地产（2012年2分、2013年1分、2014年14分、2015年3分） 一、投资性房地产的概念、特征及范围 投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产具有以下特征： 投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于出售的房地产 【提示】对已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权的理解 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的，分别确认；不能够单独计量和出售的，应当确认为固定资产或无形资产。 投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物 【提示】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产；对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。 不属于投资性房地产的范围：自用房地产、作为存货的房地产 例题：（2015考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。 　　A.已出租的土地使用权 　　B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权 　　D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 【答案】 AC3.企业将土地使用权用于自行开发建造自用厂房的，该土地使用权与厂房应分别进行摊销和提取折旧。（） 　【答案】√ —在建”、“投资性房地产累计折旧”等科目，贷记“投资性房地产”科目 D、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销 【答案】ABD 例题：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，即管理费用。 【答案】× 备注：计入“其他业务成本” 四、投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量模式有成本和公允价值两种模式 通常应当采用成本模式计量 满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量 但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式 采用成本模式计量的投资性房地产 按照与固定资产或无形资产进行管理与核算 例题：采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，下列说法正确的有（） A、按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销 B、取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记 “其他业务收入”科目 C、投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定，即经减值测试后确发生减值的，应当计提减值准备 D、已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回 【答案】ABCD （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；资产负债表日按公允价值计量。 例题：关于公允价值计量模式的投资性房地产，下列说法正确的有（） A、只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 B、企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量 C、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或摊销 D、企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 【答案】ABCD （三）投资性房地产后续计量模式的变更 为了保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更； 满足特定条件的，允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式计量； 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益； 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式； 在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值；但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。 例题：投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（） A、资本公积 B、营业外收入