售后包租的运作模式.docVIP

售后包租:一个公开的秘密 2005年8月5日，在漯河市某商业地产项目销售部，但见数张洽谈桌前坐满了前来咨询的人，不时有人签订合同，现场气氛热烈。 据一位销售代表介绍，他们的商铺五证俱全，有50年的产权，而且投资方便、收益有保证，根据商铺面积大小，投资者最低只要3万元，通过银行五成按揭贷款，就能拥有自己的商铺。 “我们的商铺不是卖给你就算了，更重要的是还帮你租出去，保证你的投资收益，你签订购房合同后，再同一家商业管理公司签订为期10年的租赁合同，一次买断你10年的经营权，由他们负责招商，保证你每年8％的收益，而且，前3年的租金，即你总房款的24％，先付给你，可以从房款中扣除，实际你付款时等于只付76％。”该销售代表说。 在郑州某物流园售楼现场，记者同样见到3年旺铺包租、年回报率高达8％的宣传单，一位售楼小姐称，她们将客户担心的问题尽量全部解决掉，卖完商铺后也将想尽办法把市场搞活，客户同一家商业管理公司签包租协议，不用担心8％的收益，因为银行提供了履约保证。 而在火车站某服装市场，一销售代表说，不自主经营的业主可由开发商委托经营5年，其保证回报率前3年8％，第四年9％，第五年10％，5年后由业主委员会决定对外租赁价。 这里面，开发商一个典型的计算公式是，商铺若干年的租金，比如8年、10年，便相当于购房总价，等于稳稳赚了一个商铺，以至于记者都有些怦然心动。 对于这种销售方式，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，这是变相售后包租、返租，不独河南，全国都是这样，这已是圈内一个公开的秘密。 其实，所谓售后包租，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或管理机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。 据了解，售后包租等始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，上世纪90年代国内就已流行，当时绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数，后市场不景气许多承诺无法兑现，引发许多矛盾。 因此，2001年6月1日实施的建设部《商品房销售管理办法》第十一条明确规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 显然，现在很多开发商打的是“擦边球”——诸如“经营权买断”、“返租回报”、“带租约销售”等等，均是售后包租等的“变种”。 记者发现，在很多城市，开发商以变相售后包租的方式销售商铺，有你追我赶之势，比如刚有人承诺3年经营权买断，保证8％的年收益，后面的人就有将期限提到5年、10年的，而投资收益也多在7％～10％之间。 暗藏风险:一条易断的利益链条　　 变相售后包租大行其道，说到底还是激烈的市场竞争所致。 一位业内人士告诉记者，在国家对房地产业宏观调控的大背景下，商业地产成为热点，不少资金涌入商业地产领域淘金，商铺投放量激增，有人曾将2004年称为“郑州的商业地产年”，而今，河南二级城市商业地产也如火如荼，因此，预言2005年将是“中原二级城市的商业地产年”，当中竞争激烈程度，透过商家的造势活动可见一斑。 事实上，售后包租能重出江湖，其好处也很明显:对开发商来说，能够很快地销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，相对一般住宅项目而言，商业项目50％的按揭比例并不高，10年还清的期限也并不长；对投资者来说，有稳定的租金收入，按揭都不用自己还，同时还有租金回报，何乐而不为？ 但是，仔细观察开发商的运作模式，你就会发现，事情不总是看上去很美。 据一位业内人士透露，开发商变相售后包租的运营模式如下(以5年包租、每年保证8％投资收益为例): 第一步，开发商会先将房价上涨35％以上，比如合理的房价在1万元/平方米左右，开发商将之涨到1.35万元/平方米，这样，实际上是购买商铺的人“用自己的钱给自己支付收益”。 第二步，签订5年租赁合同，一般情况下，开发商会注册一个商业管理公司，找些商业项目操盘手来运作招商、运营等事宜，当然，你也很难确切掌握该公司与开发商之间的关系。一般来说，这个管理公司实际注册资本不会太高，比如有300万元，按照《公司法》，它只承担300万元的有限责任，商铺购买者订立合同的对象正是他们。这样，开发商等于在自己和购房者之间砌起了一道法律“防火墙”。 第三步，由这个商业管理公司进行招商、运营等。一般情况下，商业项目成熟需要3～5年时间，为烘托人气，前期的租金会很低，真是到了5年，如果这个商业项目的经营状况不好，管理公司会一拍屁股走人，当中即使发生无法兑现承诺收益的事情，它所承担的责任也是有限的。 可以看出，这是一条容易断裂的利益链条。 一位业内人士认为，商业不同于地产，地产比较简单，而商业不是简单地卖出商铺完事，一个项目的位置、规划、定位、招商，特别是后期的管理，将决定这