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顺势而为，回归本质 * 第一部分 市场怎么了？ * 今年上半年住宅成交量大幅下降19%，为2010 年以来次高水平。 看市场 市场量价表现 销售均价连续上涨近两年后，于5 月首次下跌，6 月跌幅扩大。 供求关系直接导致价格走势扭转，除北京、南京、厦门外，其他城市的库存量均达到或接近2009 年以来的最高水平；出清周期连续第9 个月上升。 上半年，新增供应总量为近年来同期最高水平，同比增长12.0%，其中二季度同比增长加速。 * 从最近四年的各类城市成交、价格变化情况来看，成交普遍下滑、价格分化明显，通过对一二三线城市的分析，我们可以看出： 1、一线城市成交下滑最为明显，只有北京量价齐跌，沪、穗、深均量跌价升。 2、二线城市出现分化，多数城市量价齐跌，青岛、成都、重庆等价格上涨。 3、三四线城市分化明显，库存压力不一，但大部分城市供应快速增加。 看市场 城市分化情况 * 2014年 新的行业周期到来 2014年房地产行业重回调整周期，房地产市场的调控由政策调控转变为市场调节为主。 未来：房地产回归“新常态”！ 宏观调控：国X条，财税、金融、消费政策 分类调控：市场调节为主 2014年 * 此次市场波动与以往明显的区别是由政策调控转向市场调控，所以政策救市的可能性、效果不大，自救是唯一出路。 在未来的走势上，传统的U型曲线可能不再显现，L型调整将是长期过程。 看市场 未来市场趋势预判 * 看市场 未来市场趋势预判 不同的城市，市场调整的深度和时间会有差异 外来需求吸纳力强的一线和部分二线城市调整周期会相对的短；部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”；各城市市场的回稳，更多取决于供求关系调整的深度和广度。 * 看市场 三四线城市的分化尤为明显 价跌量涨，供应下滑，存量约去化10个月，市场维持低价 量价齐跌，供应量略减，存量约去化6个月，去化量会将升 量价齐升，供应剧增，存量可消化10个月，去化量将下降 价升量跌，供应减少，存量可消化25个月 上海 珠海 厦门 价格（涨） 销量（涨） 南昌 武汉 昆明 桂林 兰州 石家庄 北海 看市场 市场微观走势的另一种判断 广州 烟台 南京 长沙 福州 三亚 深圳 杭州 北京 哈尔滨 量与价看市场 城市量价涨跌是一个从量价齐涨—价涨量跌—量价齐跌—量涨价跌的循环过程； .... * 第二部分 未来怎么办？ * 房地产行业正在发生着根本性的变化： 重资源 重客户 喧嚣浮躁的时代已经过去，回归本质吧！ 看未来 竞争模式的转变 房地产行业的竞争由以“土地、资金、政府”为导向的资源之争转变为以“价格、价值、运营”为导向的客户之争。 海门中南世纪城96号楼 看未来 NPC技术颠覆建筑产业 NPC技术的优势： 缩短工期近三分之一； 木模板使用量减少87%； 每平方米耗水量比传统施工方法减少63%； 垃圾产生量减少91%； 降音、降噪、防尘 芯片植入，生产过程全程查询 花样年苏州太湖论坛城 NPC技术具有工厂标准化生产和现场拼装的两大特点，可实现产品质量控制标准化管理的技术要求，并具有造价合理、施工方便、质量好等优点，可促进住宅开发建设实现“节能、节地、节水、节材和环境保护”的目标，代表建筑现代化和绿色节能建筑的必威体育精装版发展趋势。 南通军山半岛 （国内首幢高度达100米的全预制 装配技术住宅，预制率超过90%) 营口奥体中心主馆 智慧生活 智慧安防 智慧物业 智慧安防 人们对未来生活品质提出更高要求，智慧社区借助物联网、传感网等先进技术，把物业管理、安防、通信等系统共集成，强调以技术为人服务，更多关注人居未来，为业务提供更安全、舒适、便捷的现代生活，越来越受到人们的关注，已从概念开始走向实施，并将成为未来城市发展的主流。 以数字化、网络化、智能化为主要特征的“智慧城市”,已是全球各大城市竞相发展的“未来城市形态”，智慧社区带来生活大改变，全方位提升业主生活品质，将推动地产变革，是未来房地产行业发展的一大机遇。 看未来 智慧社区引领未来生活 目前，刚需为市场的主要客户，但随着度假、旅游业兴起，定位为度假功能的半刚需产品（异地第二居所）也悄然兴起。在繁杂忙绿的生活中舒缓了紧绷的神经，越来越多的人被生活羁绊，在忙碌之余，人们开始寻找着自己心中的净土。环境优美、居住舒适的第二居所成为越来越多人的选择。 海南文昌·中南森海湾 南京溧水·天生桥 大连 唐山湾 时间段 入住率 总户数 6月 3.05% 4197户 12月 99.8% 生活方式的改变：异地第二居所 海南文昌·中南