中国城镇化与房地产业的发展.docVIP

第二届中国房地产业分析和预测高峰论坛 （2006年7月27 -28日） 演讲稿 中国城镇化与房地产业的发展 2 中国房地产业协会常务副会长 朱中一 2 朱中一会长现场提问部分 8 影响房地产业发展的税收因素 11 财政部财政科学研究所所长 贾康 11 贾康所长现场提问部分 15 中国房地产发展中的金融问题 21 中国社会科学院金融研究所副所长 王国刚 21 主持人：房地产业、房地产市场的发展问题，这是我们建设部政策研究中心第二次房地产业分析和预测高峰论坛，也是我们房地产界同仁一次群言聚会。请允许完全代表建设部政策研究中心向各位与会的嘉宾、代表表示热烈地欢迎！ 我国的房地产市场目前还处于不成熟的发展阶段，前景虽好，问题不少，社会关注度非常高，这与我国整个投资大环境有关。投资渠道少，资本必然向发展趋势好的市场转移。这是正常的，与我国房地产供求关系发生的新的变化有关。求大于供是目前我国房地产存在的突出矛盾。解决这个矛盾的关键就是要在充分利用现有城市土地资源的基础上，调整住宅、土地的配置来解决更多人的住房需求，为缓解房地产市场的供求矛盾，重新调整城市住宅、土地资源的配置，调整住房结构、规范房地产市场，为市场提供更多的房源，目的就是保证我国房地产市场能够稳定、健康发展。城市政府拿出一些土地，来解决城市中低收入家庭住房问题是非常必需的。大家应当清楚，当年实施房改的目的一是解决大家住的问题，二是通过房地产市场化带动国家经济发展和相关产业发展。三是提升城市水平，加快城市基础设施配套建设能力。要通过政策调整、市场规范，建立城市家庭住房保障制度才是解决社会矛盾、市场需求矛盾的关键所在。 中国城镇化与房地产业的发展 中国房地产业协会常务副会长 朱中一 我这次选择中国城镇化与房地产业的理性发展这个主题，主要是因为我这几年接触的问题中最集中的就是中国城镇化与房地产业的理性发展问题，在这两个问题上面我深深地感到，在城镇化问题上中央政府和地方政府的看法有时候差距很大，地方政府总是想通过城镇化来加速城镇化的步伐，城市的面貌变得更快一点，城市的建设更亮一点，我认为这个出发点业是基本可行的，但关键是怎么样根据我们的情况实事求是地、稳步地前进。而中央政府这几年在城市建设方面使用频率最高的词就是端正城市建设的指导思想。从2002年开始，当时建设部曾经建议要开全国城市建设工作会议，全国城市建设工作会议的主文件当时领导主要让我组织，在那个过程中我和国务院的有关部委，包括国务院办公厅甚至更高一点的政府领导同志多次接触，我们深深感觉到如何端正城市建设的指导思想、促进城镇化的健康发展是一个重大课题。之后为了考虑城乡的协调发展，国务院决定城市城镇化、工作会议这个问题就暂时搁下来，全国来很好地研究新农村建设问题。这样，我们国家从去年开始把新农村的建设提到了议事日程。我讲这个过程就是让大家知道一下中央是怎么考虑的。那么对于房地产问题，大家更清楚，政府角度、企业角度、个人角度想法可能各有不一。 关于中国城镇化与房地产业的理性发展，我想讲四个方面的问题。 国外城镇化的模式对我国的启示 我们讲的城镇化是以农村人口的比重下降和城市人口的比重上升为表征的，以产业 结构从农业向工业、服务业转变，居民的居住场所从农村向城镇转移的多元的衍进过程，是完成落后的农业国向发达国、工业国跨越的必由之路。 根据一般专家的解释或联合国的有关统计，当一个国家的城镇化的水平达到了全国人口 的50%的时候，就说明这个就进入城市化或城镇化阶段。国外一般用城市化，我们中国用城镇化。据联合国经济和社会事务部的统计，到2005年，发达国家的城市化率平均为74.9%，欠发达国家为45.8%，最不发达国家为27.7%。我国显然是欠发达国家。我国到2004年底的时候，城镇化率是41.76%。另外，根据联合国人居署6月份的统计，到2007年世界人口的一半或将近2/3的人口将生活在城镇，表明世界将进入城市化时代。学术界在总结了发达国家和已经进入城市化国家经验的基础上还有一个结论：当一个国家的城市化达到30%水平之后，城市化就进入了一个比较快速的发展阶段。为什么？因为那时候工业基础比较雄厚了，农业的生产率大幅度提高了，工业的快速发展能够为农村的大量劳动生产力提供就业机会了，所以城市化就进入快速发展阶段了。但是当城市化率达到70%左右的时候，农村人口的比重已经不大了，农业生产要维持社会必需的规模，城市的发展主要由工业经济向服务型经济发展，城市化就趋于和缓了，当时城市的发展主要是调整结构，提升质量。 根据一些专家在分析以后，对我们国家的城镇化又有2个基本观点。第一，考虑到我国 是农业大国，地区发展不平衡，十几亿人口的吃饭问题都是我国的最基本的问题，所以我国的城镇化率达到60%左右就区域和缓了，因为我们不能象其他