保障性住房物业管理模式研究.docVIP

保障性住房物业管理模式研究——以南京市为例( Research on the Property Management Model of Government Subsidized Housing ——A Case Study of Nanjing 李俊杰 张建坤 刘娟 《现代城市研究》2012（5）：32-36 摘要：当前，我国正在进行大规模的保障性住房建设，如何作好保障房的物业管理，是一个既迫切又严峻的问题。本文通过对保障房物业管理与一般商品房物业管理进行比较分析，梳理保障房物业管理存在的问题，在此基础上探讨我国当前形势下可行的保障房物业管理模式，并对各种模式的优劣势进行了分析，并认为，“准市场化模式”是一种更为有效的保障房物管模式。 关键词：保障性住房；物业管理；模式；准市场化 Abstract:China is building government subsidized housing increasingly. How to manage the low-income housing is a very serious problem when they are completed. The paper analyzes the difference of property management between the low-income housing property management and commercial residential building, points out the problems of low-income housing property management, discusses the different model of low-income housing property management, and explores the advantages and disadvantages of the various models. The paper points out that the quasi-market model is a more effective management model of low-income housing. Key words: low-income housing; property management; model; quasi-market 随着保障房建设力度的加大，建成后如何对其进行管理是一个亟待解决的难题。保障房的建设本身是民生工程，然而，如果保障房后期运营的物业管理问题得不到有效解决，老百姓的居住环境依然无法提高，还是会产生更多的民生问题，这也必然会影响到我国社会的和谐与稳定。 1 保障房物业管理与商品房物业管理的区别 保障房不同于一般的商品房，其居住对象大都属于低收入群体，由于这一特殊性，在物业管理方面，其在物业产权、物业服务对象、物业费以及物业服务的重点等方面也与商品房有很大的不同（如表1所示），因此不能以商品房的物业管理模式来管理保障性住房。 表1 保障房物业管理与商品房物业管理的区别 物业类型 商品房 保障房 物业产权 业主 业主有限产权或政府所有 物业服务对象 中高收入人群，素质较高 中低收入住房困难群体，素质较低 物业费 自主定价自负盈亏 政府控制价格，提供补贴 物业服务的重点 侧重于居住环境和服务 侧重于居住人群的管理 2 南京市保障房物业管理存在的问题 为了弄清当前保障房小区物业管理存在的问题，我们对南京市现有的保障房小区进行了实地调研，通过分析，南京市保障房物业管理存在以下问题。这些问题的存在，严重影响了被保障群体的生活质量和保障房的良性运营。 2.1 物业管理费用偏低、收缴困难 保障性住房的居住对象主要是低收入家庭，为切实起到缓解低收入人群的经济压力，物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价，其标准普遍不高。以南京市为例，多层公寓的收费标准大约在 0.20元～0.40元/m2左右，高层、小高层公寓收费标准大约在0.35 元～0.60元/m2左右， 大大低于商品房的收费标准。保障房物业费的收缴也存在一定的困难，根据调研情况，南京市目前物业费收缴率大部分只能达到 40% ～ 50%，有些保障房小区甚至存在收缴不到物业费的情况。低廉的物业费和较低的收缴率对以劳动密集型为主的物业管理公司来说，在本来就非常微利的经营中更加举步维艰。 2.2 物业服务定位不合理 保障性住房小区居住人群的特殊性决定了其在物业服务的定位上要区别于一般的商品房小区。而有些物业公司却盲目推出一些成本大、档次高的有偿服务，没有考虑保障房小区居民的实际承受能力，而导致需求很少，盈利能力有限。有些物业公司通过减少服务项目、降