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■ 如何从头开始操作一个商业项目 STEP 1 分析de目的 展示“肌肉”：专业精神、市场认识 启示甲方 STEP 2 具体操作 总体布局（待续） 流线 （待续） How? 整体定位/业态组合 功能布局 流线组织 商业项目选址 How? 谢谢 Middle of Nowhere ——商业项目操作要点分析 PPT制作：杨虹 出品人：ＵＡ国际 住宅政策收紧，开发停滞； 热钱无处可去，流向商业地产； ■ 宏观调控 三个条件：1.开发商资金充裕 2.政府大力推动综合体的发展 3.境外大量资金希望以此为切入点 ■产业升级： 街边小店+百货商店——大卖场进入中国——城市综合体发展 Why? 营销造势——快速去化 策划——（设计——招商）——运营 ■ 商业地产与住宅地产 1.重视流程：先定位、再招商、后设计 2.开发体量要与城市等级及商圈性质相匹配 ■商业的特点 商业是专业化程度较高的设计类别。 Key：影响商业成功的因素（城市能级、地段、业主、建筑。。。） What? ■结论——不能用住宅的经验来做商业 现状：1.没拿地就做方案； ■ 设计参与阶段提前 策划——（设计——招商）——运营 ■设计步骤： 项目资料收集 可行性分析（选址、市场定位、SWOT、布局分析、策略、目标客户、投入产出分析、投资风险）——项目策划报告 整体定位/业态组合 功能布局 流线组织 深化设计： How? 现状：2.甲方懒/没想法，什么都没留下。 总平面设计 建筑设计 布局与交通组织 停车场设计 防火与疏散 设备与设施 信息化与智能化设计 无障碍与人性化设计 ■ 如何从头开始操作一个商业项目 STEP 1 判断项目基地的商业价值 城市级别、区位分析、所属商圈能级、在商圈中的分量、周边物业 ? 用地现状的判断 用地形状、周边道路、场地出入口（车行/人行）、人流方向 ? 总量判断 根据任务书、确定商业的总量及能级 ? 租售模式判断 了解当地市场（商业地产）销售情况，作出利弊判断，得出采取何种租售组合方式。 定量+定性判断 How? 基地商业价值判断 案例——绿地嘉兴新都会 本项目基地位于嘉定西南部安亭镇地块的东部。吴淞江的北面，蕴藻浜的西面，是安亭镇的领航区。 ■城市级别 嘉兴老城区的中心商业区。 ■区位分析 1.基地商业价值判断 市中心商圈 ■所属商圈 黄山路和禾兴路交叉口是市中心商圈的核心位置 ■在商圈中的地位 1.基地商业价值判断 戴梦得购物中心 江南大厦 戴梦得购物中——位于嘉兴市禾兴路与中山路交界的商业黄金地段，经营面积18000平方米,门前拥有3000平方米的停车广场。 江南大厦——嘉兴市最大的购物商场，商品零售面积2.5万平方米。其中南、北楼一至五层（包括地下室有六层），主要经营现代百货业以及自选超市，东楼为家用电器。 ■周边商业 基地 旭辉广场—— 项目规划占地40862平方米，总建筑面积199418平方米, 旭辉广场以“城市中央，国际生活旗舰”为目标，建成后将成为嘉兴城 市中心标志性的居住、购物、休闲中心，将极大改变嘉兴商业格局。 精品百货、大型超市、时尚广场，其中，1～5层为商业广场，一栋 酒店式公寓、两栋城市现代住宅。 L形用地 ■用地形状 城市主干道：中山路 40米 城市主干道：禾兴南路 28米 城市支路：紫阳街 18米 姚家埭 13米 ■周边道路 为了缓解城市交通压力，尽量避免在城市主干道开设车行出入口。 出入口开设在紫阳路和姚家埭 ■基地出入口 主要人流来自中山路，中上路与禾兴路交界处为主要的商业人流 导入口，中山路与禾兴路也成为主要的商业界面； 东面为子成公园，也有来自公园和教堂的人流。 ■人流方向 2.用地现状 中 山 路 禾 兴 南 路 紫 阳 街 姚 家 埭 基 地 ■周边环境现状 1 2 基 地 1 1 基本东侧的历史保护建筑——天主教堂为保留建筑 周边有子成公园和甁山公园 子成 天主教堂 子成 子成公园 2 2 甁山公园 用地面积： 2.5万平米 容积率： 6 建筑面积： 15万平米 其中 商业面积：8万 5层 办公楼面积：7万 限高100米 ■任务书 商业区位：市中心商圈 商圈地位： 核心位置，周边大型商业及办公林立 体量判断： 8万平米 区域型商业 ■商业总量判断 7万平米，限高100米 标准层：1500平米 层数： 23-24层 办公楼数量： 2座 ■办公总量判断 3.总量分析 绿地八方系列产品 ■能级判断 持有租赁： 出售