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房产测绘面积差异及纠纷刍议摘要:本文就购房人关注的几类房屋面积进行分析，比对其差异原因，并提出解决面积差异的建议，以减少开发企业与业主间的矛盾和开发企业与房产测绘部门之间的纠纷。 关键词:房产测绘;面积差异 Abstract: this paper concerns the person that buy a house a few kinds of housing area is analyzed, and the difference than reason, and put forward the Suggestions to solve area differences, to reduce the development enterprise and the contradiction between owner and development enterprises and real estate surveying and mapping departments dispute. Key words: real estate surveying and mapping; Area differences 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 1 各类面积的一般概念 1.1 房屋的使用面积 房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 不包括房屋内的墙、柱等结构面积和保温层的面积。 1.2 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。 1.3 预测面积 房产预测面积是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据规划部门审批的施工图纸、实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积。它是开发商进行合法销售的面积依据，同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。 1.4 实测面积 房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。 1.5 产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 2 各面积产生差异的原因和相互关系 购房人在购房过程中会遇到各种面积，对这些面积之间的关系和各面积之间差异的原因难以理解，从而产生一系列的误解和纠纷，下面将各种面积差异的原因和相互关系进行分析。 2.1 房屋的使用面积与建筑面积 购房人看房时体验到的最直观的是户内可供使用的净空面积也就是房屋使用面积，往往购房人会把房屋的使用面积与成套房屋的建筑面积或者套内建筑面积混淆，总觉得自己的房屋面积小了，面积中有猫腻，被“注水”了，实际是一个概念上的理解误区。因为使用面积只是套内建筑面积的一部分，使用面积是能直观感觉到的，但套内墙体面积、分摊的共有建筑面积并非能一眼看出，如图1所示可以很清晰地反映其相互关系。 图1成套房屋建筑面积 2.2 预测面积与实测面积 购房人在购买期房时，购房合同所填写的是预测面积，在交房给业主时会提供一个实测面积，一般房款是根据实测面积结算，对于预测面积与实测面积有差异时，购房人常误解为是开发公司欺诈或者认为测绘面积不实，引起一些纠纷。造成两者面积有差异的原因有很多。 1)房屋预测是房屋测量机构，依据规划部门审批的施工图纸对尚未竣工的房屋进行预先测量计算面积，数据采集、共用部位面积确认、分摊方法等都是根据图纸确认的。 2)实测面积是对房屋实际进行丈量，或依据图纸对房屋进行现场勘测测算出来的面积。 3)房屋在施工过程中有时会根据市场需求或因施工条件变化或为优化设计等原因对在建房屋进行建筑结构调整，造成预测面积与实测面积有差异。 4)设计图标注不明确，图形表示不规范统一，造成预测与实测有差异:如阳台标注为露台，落地窗表示为凸窗等，有时不同设计院对图形的标识不一样，分多期开发的楼盘，选用不同设计院设计的图等都易造成预测时标识图与