房地产开发企业土地增值税筹划思路及税收风险防范.pdfVIP

na eme Fi nanci alMa g n七I财务与管理 房地产开发企业土地增值税筹划 思路及税收风险防范 ◎文／戴晓云 摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业所 (一)确定土地增值税的计算依据 涉及到的税种也越来越多，包括：土地增值税、企业所得税、 土地增值税的计算依据是纳税人将房地产转让出去后，所 耕地占用税、印花税、房产税、契税和营业税等，其中房地产 得到的全部收入减去国家法定的扣除相关款项金额后，所得到 土地增值税是房地产开发企业所涉及的所有税种中最重要的一 的余额也叫增值额。其中所说的收入是指将房地产转让出去后 种。因此，为了使房地产开发企业获得最大的税后经济效益， 得到的全部价款，包括有关的经济利益：货币、实物以及其他 房地产开发企业有必要对土地增值税的纳税活动进行科学、合 收入。扣除相关的款项包括：在获得土地使用权时所支付出去 理的筹划并做好税收风险防范。 的金额；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物 关键词：房地产开发企业，土地增值税；筹划，风险防范 的评估价格。在转让房地产过程中所产生的相关税金；将获得 土地使用权时所支付出去的金额加上地产开发企业开发土地的 房地产开发企业认真开展土地增值税的筹划工作，并做好 成本金额，所得到的结果加计百分之二十进行扣除。 税收风险防范对降低企业整体的税负水平具有现实的意义。房 (二)明确土地增值税的计算方法 地产开发企业作为支撑我国经济发展的重要支柱，它所面临的 房地产开发企业在做土地增值税的筹划时，必须了解土地 收税问题不仅威胁到企业的正常经营，还有可能因为处理问题 增值税的计算方法。可根据当时的税率和速算扣除系数标准计 不当给企业带来不堪设想的后果。本文主要根据房地产开发企 算：土地增值税=增值额+当前税率一扣除相关款项金额+速 业土地增值税的计算方法，结合企业的发展特点，提出税收可 算扣除系数。税率和速算扣除系数如表l所示。 能会给企业带来的风险，通过对可能出现的风险进行分析，作 出合理的土地增值税的筹划方案，提前做好风险防范措施。 二、土地增值税税收活动可能给房地产开发企业带来 的风险 一、房地产开发企业土地增值税计算方法的介绍 我国当前的土地增值税可以实行超额的累进税率，土地增 3．基础部门的预算执行者拟编初步预算，使预算更为准确 支出业务，汇总时能够很快获取预算执行差异数据。这样较大程 可靠，符合实际情况。各部门做好本部门的预算统计并汇总，同 度上减少了因人工统计而出现的错误，缩短了预算数据的统计时 时，各部门管理者协调好本部门的预算，编制出财务、生产及销 间，提高了工作效率，保证了数据的准确度，同时能够使传统的 售等预算。 事后预算变为事前预算。 4．递交预算结果到预算管理委员会进行审查，使各预算能 (六)预算管理和绩效考核相结合 够平衡合理，统计出企业所有项目的总预算。 当企业全面预算下达后，各部门把预算指标传达到每位员 5．经总经理签字批准，通过审议机构得出通过或驳回重改 工，让每位员工都能参与到预算中来，使每一笔预算都有相应的 预算的结果。而且主要的预算指标需要上报董事会，经讨论通过 责任人。各项预算指标应该组成一份业绩合同，业绩合同的签订 或驳回。 需要逐级完成，如员工签订后，部门经理和总经理也要确认签 6．审批后的预算下达到各部门，各部门落实执行。 字，使所有人都具有业绩合同责任。通过预算执行情况的分析管 (四)提供预算编制的合理依据 理和绩效考核相结合使预算管理成为业绩合同，