澳大利亚、新西兰评估准则对我国的启示与借鉴——基于土地评级和税收评估.pdfVIP

澳大利亚～新西兰评估准则对我国的启示与借鉴 ——基于土地评级和税收评估 ◆周丹郭化林 【摘要】土地价值评估是评估业的重要组成部分，由于土地价值评估涉及面较多、性质特殊、易产生认识偏差 与法律纠纷，许多人认为土地价值评估是评估中的难点。本文主要通过对澳大利亚、新西兰评估准则中基于土地 评级和税收评估的解读，学习和借鉴该准则的先进之处，同时对我国土地价值评估提出启示和借鉴，完善和规范 我国土地价值评估。 【关键词】澳大利亚新西兰评估准则评级税收启示借鉴 一、APIPINZ中关于土地的从业人员应确保他们所熟悉的立 估资格和立法方向，这和我国土地 评级与税收的相关规定 法定义，其中包含评估价值类型， 评级与税收中所涉及的相关定义具 如增加值、没有增加的价值、土地 有一致性。一般情况下，土地税收 澳大利亚和新西兰评估准则 价值、总租值以及根据不同的法律 可分为从价计征或者从量计征，以 fAustraliaAndNewZealaIldValuation 定义估计每年价值。相同日期内的 提供土地评估方面的相关信息，包 And standards，简称API PropeIty 评估价值需和市场证据保持一致 括税率、税收及其他法定资费项 PINz)涵盖了两国财产学会共同认可 性，这个日期是我们通常所说的评 的准则、各自独有的准则以及国际 估日期。评估价值的报酬应涉及评 业指导性文件，目的在于提高评估 评估准则等部分，内容结构远比任 何一个国家或者组织制定的评估准 _基于土地价值的评级和税收 则复杂。总共包括16个部分，其中 第六部分API＆PINZ评估指南中 结构 内容 (ANZVGN4)对于土地评级和税收 绪言 介绍了该指南的评估目的、指导地位、范围等概况 4 评估进行了介绍和说明。A№n，GN 主要从八个方面对土地评级和税收 估价基础 涉及土地价值评估中相关概念的定义及因素分析 展开阐述(见表1)。 原则 关于评估价值准确性和一致性的介绍 评估报告 报告书的内容及其创建 二、APIPlNz与我国土地价值 评估的相同点 责任 包含评估师职业道德及其专业胜任能力的要求 1．评级形式或征税依据具有 补充估值 其他外界相关因素变化导致评估结果的变化 一致性。澳大利亚和新西兰的每个 计价合同 在计价合同中列举各种突发事件 州和领地对于评级估值的法律依据 附录 关于评级和税收土地评估值的检验 有自己的定义。基于不同司法实践 98 计2015·1 行业的公信力，促进土地价值评估 是评价数据测试和提供其他连续估 估价单，其包括：把估价的类型记录 朝着良性的方向发展。 值的数据。这和我国土地价值评估 在卷和创建授权立法、修改的原因 2．影响土地价值评估的因素 中关于评估结果的要求是一致的， (如改进的添加或删除、修正后的区 具有相似性。APIPINz确定土无论对于土地估价师资格的限制要 域等)、原估价日期、修改估价日期。 地估价时需包含地层价值，估价师 求，还是估价参数选取的合理性问 在我国的土地价值评估中并没有关 也可以考虑其他的价值标准。需在 题，在土地价值评估中都是有明文 于估价单的创建，其他相关内容也 有效日期内估计土地最高最合理的 规定的，通过采取各种严格的限制 没有详细叙述。 评估值，对于土地租赁价值的不利 措施，最终要达到的目的是尽可能