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促进城市化及房地产业协调发展摘要：房地产业与城市化进程间存在非常密切的联系，城市化进程的推进与房地产业的发展会形成一种相互推动的作用，但从其他国家的发展状况以及他们自身的发展特征上来看，并非房地产业的投资规模越大越好，也并非城市化的进程越快越好，而是要保障城市化进程与房地产业间的协调发展。本文正是从这一角度对房地产业与城市化进程间的协调、可持续发展问题进行了研究。 关键词：房地产业　城市化　协调发展 一、城市化进程的阶段性划分 城市化是社会生产力发展到一定程度所引发的人类生活方式、居住方式等变化的过程，城市化的水平已经成为衡量一个地区经济社会综合实力和文明程度的重要标志。由于每个区域的经济发展、文化、历史等都有其各自的特征，他们的城市化进程也就都呈现出不同的水平与状态，但就整个历史发展过程来看，城市化进程也遵循着一定的发展规律。许多学者对这个问题进行了深入的研究，得出了比较有借鉴意义的划分方式。比如美国经济地理学家诺瑟姆的“S”典型三分线，我国的学者陈彦光（2005）对诺瑟姆的三阶段法进行了修正，提出了四阶段划分方法，将城市化进程划分为起步期、加速期、减速期、平稳期四个阶段。杨波等（2006）将城市化进程分为两个阶段，以城市化进程典型的拐点分界，拐点前为城市化进程的前期阶段，拐点后为城市化进程的后期阶段。 本文将采用诺瑟姆对城市化进程的划分，根据美国经济地理学家诺瑟姆的研究发现，一个国家或者地区城市化水平的变化过程可以概括为一条稍被拉平的“S”型曲线，即把城市化进程分为以下三个阶段，如图1所示，其中Y表示城镇人口占总人口的比重，t为时间。 第I阶段：城市化水平较低、发展较慢的初始阶段。城市化水平达到10%就证明一个地区的城市化进程开始启动，所以在这一阶段，城市化率从10%到30%，也就是这阶段城镇人口占区域总人口的比重低于25%，城市发展缓慢，这一阶段经历的时间比较长，这个区域处于传统农业社会状态。 第II阶段：人口向城市迅速聚集的中期加速阶段。在这一阶段，城镇人口占区域总人口的比重达到30%以上，农村人口大量涌入城市，城镇人口快速增加，城市规模扩大，城市化率达到60%—70%。城市聚集趋势显著，工业在区域经济和社会生活中占主导地位。受规模报酬递增作用的影响，先行工业区不断吸引其周围区域的各类资源，并提供各种商品以及服务，充分发挥了政治和经济的枢纽、核心作用。周边区域在他的领导、支配下逐渐把资本和劳动力向核心区域输送，中心城市在空间上快速扩展，这种集聚模式推动了集中型城市化的形成。集中型城市化又会使得大城市优先发展，形成大城市化，无论是在人口、资源等流向上大城市都要优于中小城市，出现大城市化，也是这一阶段的主要特征。 第III阶段：进入高度城市化以后城镇人口占总人口的比重增长又趋缓慢甚至停滞的后期阶段。在这一阶段，城镇人口占区域总人口的比重达到70%以上，城镇人口增长速度下降，城市人口增长处于稳定的发展时期。与上一阶段相比，这一阶段扩散趋势显著。当集聚规模达到一定规模以后，市场接近饱和，竞争异常激烈，因此产生规模不经济的现象，为了寻找新的发展点，也为缩小区域间的发展不平衡，势必使得资源以及产业部局由集聚转为分散。 就我国的城市化进程而言，进程的真正推进是源自改革开放时期。从1978年开始，我国城市化的速度达到了世界同期的两倍；但从总体上讲，我国城市化的程度仍然较为落后。目前发达国家平均城市化水平为80%，而我国在2011年年末的城市化率刚刚超过50%，仅处于上文所述的城市化进程中的第II阶段。与此同时,由于长期以来实行城乡分离的户籍管理制度，严重抑制了农村居民向城市的转移，导致我国的城市化水平明显滞后于工业化和经济发展水平。早在上世纪70年代,我国工业增加值占国内生产总值的比重已达50%以上，但城市化率却长期停留在30%以下。2002年,第二产业占国内生产总值的比重为51.8%，而城镇人口的比重仅仅达到40.5%，城市化水平滞后于工业化10个百分点以上。因此我国的城市化水平还有待于进一步提高。 二、房地产业发展阶段的划分 产品生命周期理论认为，产品和人的生命一样，要经历形成、成长、成熟、衰退这样的生命周期，住房这种产品也不例外。房地产业的发展也同样遵循产业发展的阶段性规律，要经历形成、成长、成熟、衰退四个过程。 第I阶段：房地产业的萌芽阶段。在这一阶段，房地产业作为一个新兴产业，往往对应着经济发展与城市化的起步阶段。由于技术水平的不成熟，产品和服务还不够完善，顾客的需求也相对有限，相关的法律法规也不够健全，加上政府的管制，行业中只有零星的几个大型国有企业参与其中，一切都处于摸索阶段，特别是资金的匮乏使房地产发展的速度还比较慢。 第II阶段：经过一段时间的历练，房地产业的发展进入成