无锡国有土地上房屋征收评价技术规范.docVIP

无锡市国有土地上房屋征收评估技术规范 第一章 总则 3 第二章　术语 3 一、市场比较法 3 二、收益法 4 三、成本法 4 四、假设开发法 4 五、样本房屋 4 六、基准价格 4 七、房屋基本重置价格 4 八、综合费用 5 第三章　评估技术路线 5 一、市场比较法 5 二、收益法 6 三、成本法 7 第四章 评估方法的应用 8 一、住宅房屋评估 8 二、非住宅营业用房评估 9 三、非住宅非营业用房评估 9 四、工交仓储用房评估 9 五、在建工程评估 9 六、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估 9 七、附属物价格评估 10 第五章　征收评估报告 10 一、评估结果报告 10 二、评估技术报告 11 第六章　附件 12 附件一　可比案例选取要求 12 附件二　样本房屋选取要求 12 附件三　房屋实体因素修正 13 附件四　房屋区域因素修正系数 17 附件五　租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率 20 附件六　土地综合修正系数 20 附件七　综合费用 22 附件八　无锡市房屋结构等级评定标准 24 附件九　无锡市房屋基本重置价格标准及修正 32 附件十　无锡市房屋成新评定标准 34 附件十一　房屋用途分类 34 附件十二　附属物及室内装饰重置价格标准 35  第一章 总则 一、根据住建部、省、市有关国有土地上房屋征收评估的规定，为维护房屋征收当事人的合法权益，规范国有土地上房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，结合本市实际情况，制定本规范。 二、在本市市区内国有土地上，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定(以下统称征收评估)，应遵守本技术规范。 三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 四、征收评估人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘的，可以依据被征收房屋的相关权属资料参照同类房屋进行评估，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 五、被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。 六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。 第二章　术语 一、市场比较法 市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。 1．可比案例直接比较法 将估价对象与在评估时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2．基准价格比较修正法 将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一评估时点评估得出的样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、收益法 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 三、成本法 求取估价对象在评估时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 四、假设开发法 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。 五、样本房屋 在征收范围内与多数被征收房屋相类似的房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被征收房屋的价值可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行估算。 六、基准价格 基准价格为不同用途的样本房屋在评估时点的市场价值(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法、收益法进行评估。 七、房屋基本重置价格 采用评估时点的建筑材料和建筑技术，按评估时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。 八、综合费用 按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。 第三章　评估技术路线 一、市场比较法 1．可比案例直接比较法的技术路线为： (1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求； (2) 进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式： 比准价格V = 可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4 P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1； P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡