房产测量中房屋面积测算常遇问题探讨.docVIP

房产测量中房屋面积测算常遇问题探讨 目录： 摘要 正文 1、引言 2、房产测绘的任务 3、房屋建筑面积的实测 4、外墙中共有面积部位的确认 5、阳台面积的计算 6、伸缩缝的处理 7、室外楼梯面积的计算 8、层高与净高的区分 9、结束语 附图 参考文献 一、摘要 房产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的测量工作。它是研究城镇的建成区和建成区以外的工矿企业、事业单位及其相毗连居民点的房产测绘的理论，仪器和方法的应用技术。房产测量与城市地形测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同 二、正文 1、引言 我国房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。我国房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。自《房产测量规范》GB／I17986(以下简称《规范》)颁布实施以来，由于《规范》还不够完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式， 而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《规范》存在一定的偏差，在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。 2、房产测绘的任务 房产测量的任务，主要是通过测量和调查来确定城镇房屋的位置、权属，界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来：目的是要搞清楚房地产的产权，使用权的范围，界线和面积，房屋建筑物的分布，坐落的位置和形状，建筑物的结构，层数和建成年份，以及建筑物的用途和土地的使用情况等基础资料，为房产的产权和户籍管理\房地产的开发利用以及城镇的规划建设提供基础依据，促进房屋管理、维修，保养和建设工作经济效益和社会效益的提高：归纳起来就是：提供核发房屋所有权证和土地使用权证的图件，建立产权、产籍档案等房产管理基础资料．为房产的产业管理测制分幅图、分丘冈和分户图。为城镇住宅建设和旧城改造提供规划设计所需的图纸资料　　()测制分幅图 　　分幅图是全面反映一个城镇的房屋及用地位置和权属等状况的基本图，是分丘图和分户图的基础，是全面掌握一个城镇的房屋建筑，土地现状及变化情况的总图-对于已有适用地形图的城镇，可以利用现有地形图，在这个基础上加测所需要的房产内容就可以了：如若没有适用的现成地形图．则要重新做包括地形图在内的全部房产图的内容： 　　()测制“三产”管理图卡 　　“三产”即产权、产业和产籍：产权是泛指所有权者对财产的占有、使用，收益和处理，并排除他人干涉的权能。产业是指房地产经营部门所经营的财产、家庭。它涉及公房的产权来源依据，其内容有房屋结构、层次、设备和经常性的变动，要账实相符，住户和租户一致：产籍则是指产业情况的登汜和记载 　　“三产”管理图卡包括：房产分丘平面图。房产分层、分户平面图。房产部门直管房屋图卡。房产部门直管土地图卡。这些资料正是加强城市房产产权、产业和产籍管理的基础，是核发房屋所有权证和土地使用权证的附图，也是房产部门进行房地产业管理和评算租金的依据。 　　()房产图的修测和补测 　　城镇的基本建设在不断发展，旧城的改造、新建、扩建，加层等增加的房屋和拆除、焚毁等减少的房屋，在基本分幅图上都需要及时进行修测和补测：使原测制的房产图不断得到更新，以便保持房产图、图卡和实地三者的一致，使房产图永远保持最好的使用价值，以适应房地产业不断发展的需要。 阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连。根据其外围情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。 上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔两层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积? （1）部分覆盖的顶盖(见图1) 图1阳台顶盖与围护结构不完全覆盖情况的面积计算 a.没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积； b.投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准； c.投影下来的面积大于围护结构的1／2，则计算面积；不大于1／2的不算面积。 (2) 隔层的顶盖 隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算面积，理由有两个： a.隔l层情况下，顶盖的作用不明显，起不到保护的作用； b.如果隔1层算有顶盖而计算面积，那么隔2、3、4、5层计算