房地产市场和其运行规律.pptVIP

第三章 房地产市场及其运行规律;第三章 房地产市场及其运行规律;本章要求;第一节 房地产市场概述;一、房地产市场的概念;除此之外房地产市场还有其他的含义： 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系； 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制，即房地产经济的价值规律。 ;在我国由于土地的国家所有制的特点，房地产商品的流通就表现为地块上的建筑物的所有权和地块的使用权的转移。 房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或权利。;二、房地产市场的构成;三、房地产市场细分;;;四、房地产市场的结构; 房地产市场结构包括： 总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察房地产供求之间的总量差距 区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点 产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投资比例关系 供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不同档次物业的供求关系 投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的和投资方式;五、房地产市场的运行环境;课后作业：2014年北京大兴区住宅市场运行环境分析;第二节 房地产市场的供求关系;一、房地产市场的需求;;二、房地产市场的供给;三、房地产市场的价格机制;图3-2 简化的供求曲线;D1;第三节 房地产市场指标;一、供给指标;二、需求指标;三、市场交易指标;;;;;;;;第四节 房地产市场的特性与功能;一、房地产市场的特性;（一）市场供给的特点 市场供给缺乏弹性 市场供给具有非同质性 高度垄断性、竞争不充分 （二）市场需求的特点 需求的广泛性和稳定性 需求的多样性 需要借助金融机构进行融资;（三）市场交易的特点 交易是房地产产权的流转及再界定 需要复杂和严密的法律程序，交易费用比较多 需要估价师或物业代理等提供专业服务 （四）市场价格的特点 与地理位置的相关性 呈向上波动的趋势 ;房地产市场与一般商品市场的区别;二、房地产市场的功能; 具体来说，房地产市场的功能可总结如下： （一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求的变化 （三）指导供给以适应需求的变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化 ;在适当的条件和外力推动之下，房地产市场对于国民经济将产生诸多的现实效用： 可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商品化； 可以促进居民消费结构的优化； 可以促进我国产业结构的合理化； 可以调节城镇住房的供求关系； 可以促进城镇土地的合理利用。;第五节 房地产市场的运行规律;一、房地产空间市场与房地产资产市场;空间市场： 房地产作为消费品的市场。房地产为家庭和企业提供了生活和生产的空间。既可以通过拥有房地产也可以通过租赁房地产来获得空间带来的效用。 资产市场： 房地产作为投资品的市场，目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产。 ;空间市场和资产市场的关系： 空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。;二、房地产市场的周期循环; 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。;（二）房地产周期循环的原因;（三）传统房地产周期理论的主要内容 房地产市场的发展呈现一种自我修正的模式。;房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。 在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。 前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。 当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷底。;（四）房地产市场的自然周期 A-B市场周期谷底，供给停止，需求有增长 B-C需求增加、供不应求 C-D供求转折点，供给增长过快 D-E供给高增长、需求停止增长;（五）房地产市场的投资周期 1.当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，资本很少有投入； 2.自然周期通过第一阶段，投资者开始回到市场； 3.当自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投资者继续投入，直到意识到市场下滑的趋势。;（六）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 二者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 ;三、房地产市场中的泡沫和过热;欧洲早期三大经济泡沫;;（一）房地产泡沫及成因 1.房地产泡沫的