探寻物业管理体制纠纷原因.pdfVIP

工作存在部门利益法制化倾向，这种强制性制度变迁就容易被部门利益 所左右。现行物业管理法规把物业公司规定为物业管理的惟一方式和必 需环节，剥夺了业主自主选择服务方式的权利，也脱离了居民收入水平 和承受能力。现行法规赋予物业公司负责小区社会治安的职能，保安力 量也归物业公司调配，成为胁迫业主就范的力量，甚至酿成流血事件。 现行的物业管理法规抑止了业主自治组织的产生和其活动空间。 物业管理中，业主作为物业所有权人的权利是“建筑物区分所有 权”。即因为多个业主共同拥有一栋建筑物，其对建筑物专有部分享 有专有所有权，对建筑物共用部分享有共有权，以及因业主身份所生 的成员权。成员权意味着小区内的公共事务由业主在法律框架内通过 民主程序自主决定，这是一种基于私有产权和业主共同利益之上的 业主自治权。但是，政府部门在立法和执法实践中，却对业主自治设 置了诸多限制，抑止了业主自治组织功能的发挥。 首先，从业主委员会的成立上，将成立业主委员会的主导权给了 政府和开发商。《物业管理条例》(草案)规定：“建设单位应当在物 业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导 下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。”在《条例》修 改过程中，根据社会各方的意见，修改为“同一个物业管理区域内的 业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指 导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。这样，把成立业主大 探寻物业管理体制至l|纷原因 温春娟 ，广．1797兰：，?i塞要警算拳?。Ⅸj!妻 强制性制度变迁 j{：霎笑竺要芝羔篙袭窑絮：妻黔篡 造成疡五善釜蔷矗磊_勾失范 小区全面实行物业管理。但近年来，物 一7“…一。一””一’“”““。 P16—17 会的主导权还给了业主。但《北京市贯彻 和纠纷的重要途径。 物业管理条例的若干意见》仍然规定： 借鉴国内外成功经验，创新物业管理制度，建立物业管理的多元化 “住宅物业首次业主大会会议由物业所在地 模式。从国内外的实践看，物业管理没有统一的模式，各国根据其历史 的街道办事处负责组织业主代表、建设单 文化传统，探索出符合本国国情的管理体制。如英、法、德、日等市场 位(或公有住房出售单位)、社区居委会组 经济发达的国家，物业管理单