按物业服务的公共产品属性处理物业管理纠纷.pdfVIP

杨承志华中科技大学公共管理学院 近年来，全国各地的物业管理纠纷普遍呈上升的 现在住宅区的物业服务从内容上应该可以看作 趋势，有的矛盾甚至日益激烈。例如：2004年，重庆市纯公共产品。例如，住宅区的保安服务、绿化、公共区 南岸区金龙港湾小区的部分业主因不满意物业公司 域的卫生管理、公共设施和设备的维护维修、娱乐体 的服务，拒交物业管理费。物业公司也因收费减少，不 育设施的利用等，这些服务项目没有办法按照谁付款 得不减少工作人员，降低服务质量。如此恶性循环，双 谁受益的原则，限定特定家庭共同享用，因此也就具 方矛盾越来越深。为此，小区开会以2／3多数业主通 有了非排他性。如果靠加强监管，限制不交费者的使 过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治 用，不仅监管的成本很高，而且很难保证物业公司增 管理，物业公司撤离。然而，好景不长，业主委员会的 加收入。同时，由于这一部分服务项目还具有非竞争 工作很快就遇到了麻烦，个别业主出于多方面的原因 性，例如，对绿化的享用、对保安服务的享用，交费家 拒缴物业管理费，他们认为业主委员会没有收取物业 庭和不交费家庭享受的都是一样的，不交费家庭“搭 管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至 便车”不影响缴费者的使用效果，监管不交费者的必 认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数人谋 要性也就大打折扣。如此来看，物业公司在某些时候 私利。起初拒缴物业费的业主只有极少数的几户，许 代替政府成为了纯公共产品的提供者。 多原来缴费的业主为此感到不公平，于是越来越多的 还有一些物业服务项目可以看作准公共产品，一 业主加入了拒缴物业费的行列，小区自治物业管理陷 般它只具有非竞争性或者非排他性中一个特征。准公 入瘫痪。 共产品就向个人供给的成本来说，它们与私人物品一 此类案例在全国各地都屡有发生。笔者认为，上 样，但却是由公共部门供应的，如教育、邮政、医院，它 述物业管理纠纷的产生，源于人们对现行物业服务公 们是向社会公众提供的，但一部分人的消费在一定程 共产品属性的认识出现了偏差。公共产品是满足人们 度七对其他人的消费存在排他性，而且个人对这类公 联合消费、共同受益的物质产品和非物质产品形态的 共产品的消费一般要付费。或者，按照谁付款谁受益 服务产品。与公共产品相对应的是私人产品，即个人 的原则，限定特定对象共同享用。居民区物业服务中 单独消费和受益的产品和服务。公共产品可以细分为 的入户项目有砦与此类似，从供给角度看，虽不具有 纯公共产品和准公共产品。纯公共产品、准公共产品 竞争性(一般物业公司有足够的能力为全小区业主服 和私人产品都是人们生产、生活中不可或缺的，它们 务)，但可以做到排他，例如入户维修上下水、维修电 各有各的供给渠道，如果错位配置，就可能引起生产、 路和灯具、维修宅内门窗与玻璃、更换纱窗等等，是可 生活秩序的混乱。 以做到不付费就不提供服务的。但是，由于在物业服 憩第331期 2…期76 根据小区需要，按照《物权法》的规定，自我管理或直 接从社会上聘用专业物业服务人员管理。 现行的法律法规没有赋予业主委员会法人地位， 使其不能以一个独立的民事主体行使权利，履行义