房屋居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究——以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华案为例.pdfVIP

房屋居问合同纠纷中‘跳中介’现象的法律问题研究 一一以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华案为例 口朱郢 (上海大学 上海200444) 摘要：房地产合同纠纷案一直以来都是各界审判实践之中的难点所在，由于居间合同其本身的法律特性，以及在长期实践之中各界并未对此达成 统一的认识，导致了导致了房地产居问合同纠纷申执法不统一的问题。当前，各界对房地产居间合同纠纷中n跳中介n现象如何定义，怎样处理的 方式争议较大，这必将直接影响整个房地产中介市场的兴旺和稳健发展。本文以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华案为例对此问题进行了深 刻的剖析，对”跳中介”条款的效力问题以及其违约行为的认定进一步阐述，同时提出了房产中介公司对客户”跳单”行为的风险防范途径。 关键词：民事、居间合同、二手房买卖、跳单、违约 近年来，随着我国住房需求的急剧增加和房地产投资热趋势的带 订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，都是为了能够从委托 动，房地产中介市场迅速发展起来。同时，依据我国房地产的相关政策 人那里取得合理报酬。委托人凭借了居间人的信息和服务订立合同也 和国家宏观调控的变化与调整，市场经济主体趋利避害，在追求利润最 应该给予其相应的报酬。居间合同是诺成、不要式的合同，因其只需要 大化的动力驱使下，导致房地产居间合同纠纷案件数量迅速上升，案件 双方当事人意思表示一致即可有效成立，不需要特别规定的形式，也不 本身也愈来愈复杂。由于目前房屋居间的行业规范尚不完善、房屋居 需要实际履行。 间合同的具体性规范缺乏、司法不统一等现实情况。本文以上海中原 c．居间人的独立性 物业顾问有限公司诉陶德华案为例，主要指出当前房屋居间合同纠纷 居间人一般不直接参与订立合同，不需以自己的名义或是委托方 案件在司法审判实践中的难点，而指导性案例就解决这些问题和难点给 的名义与第三人签订合同，居间人仅仅只是中间人，是为委托人报告 出了一个明确的方向和标准，为高效、正确裁判居问合同纠纷案件提供 适合的订约机会或提供媒介服务，他并不充当委托人的代理人一职， 参考，实现司法裁判的法律效果和社会效果的统一。 也不是为委托人的利益而与第三人订立合同的当事方。因此，居间人 一、案情简介 具有独立性。 原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称：被告陶德 d．居间人权利实现的不确定性 华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意 居间人的权利主要是获取报酬的权利，而这种权利的实现要取决 跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》 于居问人居间工作的结果，也就是委托人和第三人之间的交易能否成 的约定，属于恶意”跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司 功，而交易的成功与否具有不确定性，因此，居间人的权利实现也就具 违约金1．65万元。 有不确定性。 被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出 因此，根据以上居问合同的定义以及居问合同的法律特征，本案中， 售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息．也非独家代理销售。陶德 陶德华到上海中原物业顾问有限公司向其明确表示了买房的意愿，中 华并没有利用中原公司提供的信息，不存在”跳单”违约行为。 原物业顾问有限公司向陶德华提供了房源信息，并且带陶德华实地看 法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介 房，看房后与陶德华签订了《房地产求购确认书》，明确约定：”陶德华愿 公司挂牌销售涉案房屋。2008年lO月22日，上海某房地产经纪有限 委托上海中原物业顾问有限公司居问购房，中原公司带陶德华实地查 公司带陶德华看了该房屋：11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简 看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1％。”该 称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中《房地