我国物业管理立法相关问题研究.pdfVIP

Vbl．4 第4卷第3期 沈阳工程学院学报(社会科学版) No．3 2008年7月 of Instituteof Jul．2008 Journal Sciences) Shenyang Engineering(Social 我国物业管理立法相关问题研究 杨继慧1，王利群2 (1．沈阳工程学院政法系，沈阳110036；2．吉林大学法学院，长春130012) 摘要：随着物业管理的发展及广大业主权利意识的觉醒，许多亟待解决的实际问题，如业主的权利义务，业主、业主委 员会与物业服务公司的法律地位和法律关系，《管理规约》的法律地位等浮现出来。这些问题的解决．最终都会归结到物 业管理理论研究以及立法对策上来，我们只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，运用立法途径才 能从根本上解决这些复杂问题。 关键词：建筑物区分所有权；业主委员会；物业服务公司；管理规约 中图分类号：DF521 文献标识码：A 二，对于类似于“异产毗邻”“自用部位”“共用部位”等 一、关于建筑物区分所有权法律制度 存在着落后、封闭、狭隘性的概念名称，应采用符合国 问题 际惯例的、符合建筑物区分所有权理论的“专有部分” 1．我国物业管理立法原理模糊不清 “共用部分”的法律概念取而代之；第三，对业主的权利 长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的 和义务，一改过去笼统简单的提法，而是按建筑物区分 物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对 所有权理论的专有部分、共用部分和成员权三个层次 而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有 分别科学、完整、系统地论述其权利与义务，进一步明 权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、我 确和规范物业管理各责任主体的权利和义务；第四，以 国台湾及香港等世界众多国家和地区民事立法所普遍 建筑物区分所有权理论为科学依据，明确赋予业主、业 确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而 主委员会、物业服务公司应有的法律地位，进一步明确 建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物 和规范业主委员会与物业服务公司的运作方法；第五， 业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权 以建筑物区分所有权理论的科学内容为基本核心，对 最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。我国已经在 业主公约、业主大会、业主委员会、物业管理服务合同、 《物权法》中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产 物业管理基金、物业建筑物使用和维护、强制性收费等 所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论 涉及物业管理难点、热点问题作出明确的规定。 研究，认为应该在物业管理立法中贯穿和融入建筑物 二、业主委员会与物业服务公司的法 区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建物 业管理立法的基础理论和基本框架，以此与西方发达 律地位问题 国家物业管理立法以及我国《物权法》的立法体系和原 1．业主委员会的法律地位 则相衔接、相呼应，使物业管理法律、法规具有国家法 从管理人的法律概念来看，物业服务公司不享