房地产估价第2阶段测试题.doc.docVIP

江南大学现代远程教育 第二阶段测试卷 考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分） 时间：90分钟 学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　　）范围之内。 A．0．5～2．0 B．1．5～2．0 C．0．5～1．5 D．1．0～1．5承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（　　）万元。 A．6．19 B．6．42 C．7．20 D．9．58某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是（　　）元。 A．76800 B．79104 C．77952 D．81562从理论上讲， 获取净收益的可靠性越低， 选用的资本化率应（ 　）。　　A．越高　　B．越低　　C．不变　　D．越可靠根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(　　)。　A.有租约限制下的价值　B.共有房地产的价值　C.无租约限制下的价值　D.承租人权益的价值某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　）万元。A．690.40B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81建筑物净收益=（　　）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格收益法中所指的收益是（　　）。 A．估价时点前一年的收益 B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（　　）万元（收益可视为无限年）。 A．30 B．40 C．50 D．6采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（　　）。 A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠 C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠建筑物重置价格的求取方法有（　　）等。 A．单位比较法 B．工料测量法 C．指数调整法 D．分部分项法 E．成新折扣法下列表述中，正确的有（　　）。 A．开发经营期可分为开发期和经营期 B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同 D．经营期可具体化为销售期和出租期 E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期确定路线价时，选取标准宗地应符合（　　）等要求。 A．一面临街 B．两面临街 C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形 E．容积率为所在区段具有代表性的容积率下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（　）。A．估价对象B．估价时点C．价值类型D．估价方法E．估价所需同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，相互之间（ 　）。　A．互补性　B．权益差别　C．替代性　D．外部环境差异房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（　）。　A．说明估价报告的合法性、真实性　B．说明估价的独立、客观、公正性　C．规避估价风险　D．保护估价报告使用者　E．防止委托人提出高估或低估要征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括(　　)。　A.土地补偿费　B.安置补助费　C.拙上附着物和青苗的补偿费　D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用　E.安排被征地农民的社会保障费用 、可