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论房地产工程造价全过程控制摘要:合理确定和有效控制工程造价,提高项目经济效益,对建筑工程项目管理的完善以及建筑市场的规范和发展有着重要意义。造价控制应贯穿于工程建设的各个阶段,只有对决策设计、招投标、施工、竣工与后评价四个阶段进行有效控制,才能提高房地产开发项目的投资效益。 关键词:房地产;工程造价;全过程控制 一、决策与设计阶段决策与设计 阶段是工程造价管理控制的重要阶段,影响着工程造价中80%～90%的工程投资。因此,在《工程造价新技术》中明确提出了造价管理的两个转变。 一是造价管理应转向以决策设计阶段为重点。传统的造价管理将施工阶段作为造价控制的重点,但是,决策阶段对建设标准水平、建设地点、工艺、设备等的选择是决定工程造价的基础,直接影响着设计、施工等阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题,因此,应该将决策设计阶段作为造价控制的重点。 二是要主动控制。传统的方法是立足于调查―分析―决策基础上的偏离―纠偏―再偏离―再纠偏的被动控制方法,不能使已发生的偏离消失,主动控制立足于主动采取预防措施,尽可能减少或避免投资偏差的产生,能动地影响项目实施,主动地控制项目投资。如何在决策和设计阶段做好工程造价管理和控制工作,本文认为应从三方面入手。 (一)推行限额设计 按照设计任务书批准的投资估算额进行初步设计,再按照初步设计的概算造价进行施工图设计,然后按照施工图预算对施工图设计的各个专业设计文件作出决策。出图前预算人员应概算钢筋用量是否在合理范围内(与市内类似结构工程相比),使结构设计更合理,明确设计要求,细化设计内容,强调通过设计概算,使工程造价控制在合理范围内,对采用新技术、新工艺降低设计工程造价的给予一定的奖励。 (二)优化设计方案 据研究分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但这一少于1%的费用对投资的影响却在35%～75%以上。单项工程设计中,建筑和结构方案的选择以及建筑材料的选用对投资又有较大影响,如建筑方案中的平面布置、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计,在满足同样功能的条件下,若技术设计经济合理,则可降低工程造价5%～10%,甚至可达10%～20%。在翡翠园的基础选型时,根据地质条件采用桩基形式,当时对采用机械钻孔灌注桩、静压桩、人工挖孔桩进行了反复对比:机械钻孔灌注桩在费用上不确定因素较多,由于机械钻孔桩单价是以充盈系数1.3为基数计算的,实际施工中土质不好时可能会达到2.0,因此,其综合单价要比人工挖孔桩高出30%,另外,一般搅拌抽出的泥浆在施工场地内不能随便放置,要砌泥浆池,这就又增加了费用支出;人工挖孔桩在桩长20m时建议采用机械钻孔桩。经多次分析论证,最后确定在翡翠园采用人工挖孔桩为主要基础形式,结算后证明这个方案经济合理,既缩短了工期,又降低了造价。 (三)审图阶段 在审图阶段应多采纳各方意见,加强图纸会审、审核、校对,如提出取消车库底板钢筋和复杂的装饰线条等内容,这对降低工程造价有实质性意义。 二、招投标阶段 (一)招标文件的编制 招标文件作为招投标过程乃至工程项目实施全过程的纲领性文件,是整个工程项目造价控制的关键。一个不完善的招标文件,会给日后的施工管理与造价控制带来麻烦和纠纷,引起索赔。业主在招标时,要对大宗材料采用“甲供材料”这种方式,将材料的价格风险主动权掌握在自己手中,但其对“甲供材料”的数量和单价都必须作出明确的说明。另外,重视招标答疑,对业主平整场地的土方标高,承包商自行购买厨卫用具和灯具、装饰材料的档次、品牌、型号、功能、技术要求均需作描述,并要求承包商在施工前必须提供样品,经业主确认后才能施工。对这些问题的答复,一是要慎重,要充分考虑到对造价的影响;二是要明确,不要留下结算纠纷的隐患。 (二)工程量清单的编制与调整 工程量清单作为投标计价的依据,是整个项目造价控制的核心内容。承包商按清单提供的工程量计价,使各投标方站在同一平台上,从而避免了传统的价量分离和对图纸理解不一。应计算出工程量不同的弊病,工程量清单编制的每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确完整,做到分项不错不漏、不留缺口。招投标阶段产生的清单单价,将成为施工阶段造价控制的重要工具。工程量清单计价招标中所允许的承包商不平衡报价,是指承包商在保持总价不变的情况下,调低某些分项的单价,同时提高另外一些分项单价,以期达到在施工中运用高索赔策略追加更多工程造价或尽早收回工程款的目的。 (三)评标办法 国际工程招标中普遍采用的评标方式是“最低价中标法”。它体现了公平的市场竞争原则,但目前在我国却应用得并不理想,其关键原因是建筑领域