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美国土地价值捕获制度借鉴编者按：土地价值捕获是指将土地的自然增值全部或部分回收归于社会的过程。美国政府在这一过程中运用灵活多样的管理手段，合理地利用了土地的增值收益，既保护了公平，又保证了效率。美国政府在土地价值捕获上的一些做法，对完善我国城市土地增值收益分配制度有重要参考价值。 土地价值捕获的原理 土地价值捕获或价值捕获是指归因于社会贡献的土地价值增值全部或部分被社会回收的过程，可以凭借税、费或其他财政手段将其转化为公共财政收入，或是更加直接的让开发商把本质上来源于土地增值的资金投入到一些公共利益的支出中。 土地价值捕获的理论主要是受亨利归因于城市人口增加等等。在上述每个情况下，不动产所有人显然没有对于土地价值增值做出贡献，因而将土地增值全部或部分回收归于公共部门是一种社会的需要。 土地价值捕获的方式包括了财政性的方式和相关管理手段。财政性方式要求私人业主支付税、费来实现政府对土地价值增值的回收。管理手段则是政府针对城市土地增值的使用、分配精心设计的机制，它使得开发商将本质上源于土地增值的资金投入到一些公共利益的支出中，而且一般是通过强迫私人业主以实物支付的形式对公共利益作出贡献来实现，如提供公共开放空间、提供公共房屋、提供相关基础设施等。因此。土地价值捕获方式可以分为税、费和管理手段三种。 土地价值相关税收 由于从概念上讲土地价值是由累积的土地价值增值额组成，以及税收资本化效应，所以，任何土地价值相关的税收都可以认为是土地价值捕获的方式。在美国，各州的法律不同，各州内的不同县、市、镇及特别行政区都使用不同的估税程序和税率，因而在美国有超过68,000个行政主体有权自主征收不动产税，包括50个州政府、39,028个县、市和镇政府、14,422个学校行政区政府和14,951个特别行政区政府。 由于地方拥有自己的财政税收权力，各地的税种设计和税率各不相同，因而个人在决定到什么地方居住时，经常会仔细分析当地政府利用收取的不动产税回报社区提供的各项服务，形成“用脚投票”的现象，即如果其他社区不动产税提供的社区服务相比较更好的话，个人会选择迁移到其他社区居住。 美国不动产税自从殖民时期开始就是税收体系的一个组成部分，地方政府现有不动产税收体系经历了一个长期发展完善的过程，自从1700年以来，不动产税就一直是美国地方政府的主要财政来源。直至20世纪，不动产税实质上是州政府和地方政府财政收入的唯一支柱。到了20世纪末期，土地价值已经占到整个不动产价值的40％，不动产税仍然是地方税收收入的最重要的来源。不动产税收收入从1860年的0.94亿美元上升到1993年的2000亿美元。全国范围内的不动产税收收入中来源于土地部分的税收在上个世纪后半叶从16亿美元上升到700亿美元。 现在，美国的城市政府通常会计算各项非不动产税收入，如销售税、所得税、工本费、罚款、州和联邦政府的拨款，然后把非不动产税收入与地方政府财政预算的差额设定为地方不动产税收总额。从而地方每年的不动产税收税率都会依地方财政预算进行调整。 下面重点介绍美国土地价值税收中有特色的几种做法。 1、单一税社区。由于亨利 这些土地税收试验社区(也就是单一税社区)的运作方式如下：第一，某个组织或信托机构会购买几宗土地形成试验社区的地域范围。想住在此处的人们不是购买相应土地，而是向管理机构支付每年调整的租金而租用土地。处于这一“殖民地”(这一社区的形式类似于殖民地的一些特征，所以有些时候以“殖民地”来表示。)的不动产同样要置于地方政府的管辖下，和不属于这一“殖民地”的不动产依相同的税法来评估及纳税，但是这部分要交给地方政府的传统的税收会由试验社区的管理机构统一缴纳，而不是每个住户各自缴纳。社区内居民每年向管理机构支付一次费用，这个费用唯一的依据是其租用土地的价值来确定。地上建筑物所有权属于土地租用人，他可以使用、出租或出售它们。 2、双税率税。双税率税不是单纯的土地税，它是将不动产税收负担更多地落在土地价值上，同时较少的落在建筑物价值上，也就是对不动产中土地价值课以重税。而对建筑物价值课以轻税。 这种税收设计有如下的优点：第一，对于大部分的自用住宅和租赁住宅的税收减轻了；第二，居住及商业物业的开发及更新改造的活动得到了鼓励；第三，住宅价格和租金的过快增长随着住宅供应量的提高，得到有效遏制；第四，中央商务区由于吸引了更多的私人投资而得到复兴；第五，由于相对而言土地的成本提高了，空地和未充分利用的土地得以更高效率的使用，这同时减少了造成了巨大危害的城市蔓延的压力。 3、现有用途价值估税。现有用途价值估税是指在缴纳不动产税中进行不动产价值评估时，以不动产现有的用途为估价基础，而不是评估其全部的公开市场价值。